← Santina Property Solutions

Mortgage Problems & Property Auction Prevention

Facing mortgage arrears or the threat of a property auction?

Falling behind on mortgage payments can quickly become overwhelming, particularly when a property in Spain is involved. The earlier we’re involved, the more options are usually available.

Bank building facade, representing mortgage and lender processes in Spain

För fastighetsägare som ligger efter på bolånebetalningar och står inför verkställighet eller auktion.

Vi förhandlar med banker och fordringsägare. Skuldöverstrukturering, förlikning, dación en pago eller en privat försäljning innan auktionsdatum. Ägaren behåller sitt eget kapital istället för att förlora det på auktion.

En spansk bolånemisslyckande går inte direkt till auktion. Banken lämnar först in en demanda ejecutiva till den lokala domstolen, sedan ger en requerimiento de pago 10 dagar för frivillig betalning. Därifrån har ägaren ytterligare 10 dagar för att formellt invända, på begränsade juridiska grunder. Om ingenting av detta stoppar det går fastigheten till Portal de Subastas del BOE för ett minsta 20-dagars budgivningsfönster. Från början till slut löper ett okontroversiellt fall vanligtvis 10 till 18 månader, längre med ett motstånd eller ett parallellt anspråk. Exakt denna tidslinje är vad som ger en privat försäljning eller en förhandlad lösning rum att ske innan hammaren faller.

Dación en pago själv är inskriven i spansk lag, inte bara bankvilja. Under Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012) kvalificerar en ägare vars hushållsinkomst inte överstiger ungefär tre gånger IPREM, eller vars bolånebetalning äter mer än hälften av hushållsinkomsten, för “umbral de exclusión.” Inom denna tröskel kan dación en pago begäras även när ett auktionsdatum redan är fastställt, och notarie- och registreringsavgifter för att säga upp inteckningen halveras. Utanför det, eller när det finns negativt eget kapital, är en kontrollerad privat försäljning vanligtvis den bättre vägen. Hur som helst, ju tidigare vi är inne, desto fler av dessa alternativ är fortfarande öppna.

Spanska långivare kan driva ett underskud över EU-gränser, även efter att en ägare har lämnat Spanien. Att ignorera breven gör inte skulden försvunnen. Att prata med oss gör något åt det.

Tell us what’s going on. Your first consultation is free, confidential, and obligation-free.

Request a Confidential Consultation

Preguntas frecuentes

Hur långt tid tar en bankåttetagning i Spanien?

Una ejecución hipotecaria no contestada normalmente tarda entre 10 y 18 meses desde la primera demanda del banco hasta la subasta, más tiempo si hay oposición o una demanda paralela. Ese plazo es exactamente lo que le da margen a una venta privada o una salida negociada para que ocurra primero.

¿Puedo parar una subasta hipotecaria una vez ya ha sido programada?

A menudo, sí. Una venta privada controlada puede seguir adelante hasta la fecha de la subasta en muchos casos, e incluso se puede solicitar dación en pago con una fecha ya fijada, si el propietario cumple con el umbral de exclusión. Cuanto antes mejor, pero una fecha programada no es automáticamente el final del camino.

¿Qué es dación en pago y tengo derecho?

Es devolver la propiedad al banco a cambio de que se cancele la deuda hipotecaria. Según la ley española, está disponible si los ingresos del hogar no superan aproximadamente tres veces el IPREM, o el pago de la hipoteca consume más del 50% de los ingresos del hogar, y no hay patrimonio negativo. Comprobamos la elegibilidad como parte de la primera consulta.

¿Seguirá el banco persiguiendo la deuda hipotecaria después de que me haya ido de España?

Sí. Los prestamistas españoles pueden y persiguen el déficit más allá de las fronteras de la UE. Irse no cierra el caso, e ignorar las cartas normalmente hace que el número final sea peor, no menor.

Santina Property Solutions coordinates appropriate professional services according to the circumstances of each case. Appropriately qualified professionals provide legal, tax, and financial advice.