Inquiokupa: Vad det betyder och hur du får din fastighet på Costa del Sol tillbaka

An inquiokupa är en hyresgäst som undertecknade ett kontrakt, slutade betala och vill inte lämna. Spansk polis kan inte ta bort dem, eftersom ingenting brottsligt har hänt. Ägaren går igenom en civil avhysning för utebliven betalning, vilket på Costa del Sol tar flera månader till mer än ett år, eller förhandlar en utgång, vilket vanligtvis tar veckor. Det är den vägen vi kör oftast på Santina Property Solutionsoch det är den som de flesta utländska ägare gör fel först.

Inquiokupa-problemet i siffror

Siffror för husockupation räknar brottsanmälningar, så de underskatterar problemet. En inquiokupa förekommer aldrig i dem, eftersom ingen anmälan görs. Antalet betalande hyresgäster på kusten är okänt och enligt vår erfarenhet större.

Vilken situation är din?

Spansk lag ger dig tre olika dörrar, och att knacka på fel dörr kostar månader.

• De hade ett kontrakt och slutade betala, eller kontraktet löpte ut och de stannade. Det här är inquiokupa. Civil avhysning för utebliven betalning eller utgång, artikel 250 i rättegångsbalken. Det här inlägget är om dig.
• De bröt sig in eller flyttade in i en tom fastighet. Det är en okupa, en brottslig fråga enligt artikel 245 i strafflagen. Vår sida för ockuperad egendom förklarar den vägen och vad 2025-lagen ändrade.
• Du släppte in dem och de lämnade aldrig. En släkting, en ex-partner, en vän. Precario, genom snabbåterkallningsproceduren i Ley 5/2018.

Varför polisen inte hjälper till med en inquiokupa

Eftersom det inte finns något brott. En hyresgäst som slutar betala bryter mot ett kontrakt, och kontrakt tillämpas av civildomstolar. Ägare som ringer Guardia Civil till en lägenhet där hyresgästen har ett undertecknat hyresavtal får höfligt höra att de bör se en advokat. Ägare som byter lås medan hyresgästen är på jobbet är de som slutar framför en kriminaldomare, för tvång. Spanska domstolar har dömt hyresvärdar för att skära av elektriciteten och för att skicka folk runt för att göra livet obehagligt. När någon väl bor inuti med ett kontrakt bakom sig är vägen ut ett domstolsbeslut eller ett avtal.

Hur avhysningen faktiskt går till

Din advokat lämnar in en demanda de desahucio por falta de pago, vanligtvis tillsammans med ett krav på obetald hyra i samma dokument. Domstolen delger det till hyresgästen. Från den stunden har hyresgästen tio dagar på sig att betala allt som är skyldig, vilket stoppar det första kravet helt. Det är enervación, och det är ett kort som man kan använda bara en gång. Om de betalar och sedan inte betalar igen kan det andra kravet inte stoppas på samma sätt.

Om de inte betalar eller invänder, fastställer domstolen ett datum för lanzamiento, den fysiska överlämningen, i samma dom, utan separat rättegång. Om de invänder, äger en förhandling rum, sedan en dom, sedan lanzamiento-datumet. Sedan 2023 års bostadslag måste kravet ange om fastigheten är hyresgästens vanliga hem, om hyresgästen är i en sårbar situation, och om ägaren är en gran tenedor med tio eller fler fastigheter. En gran tenedor måste först försöka förlikning. En privat ägare med en lägenhet i Estepona behöver inte.

Ett nationellt dekret i kraft sedan 8 oktober 2026, Real Decreto-ley 29/2026, lägger till ett steg när hyresgästen är ekonomiskt sårbar. Domstolen talar med den regionala regeringen, som har två månader på sig att erbjuda hyresgästen annan bostad eller betala dig allt som är skyldigt plus kostnader. Målet pausas under dessa två månader. Om regeringen gör ingetdera tar den över hyresgästens skuld, vräkningen går inte vidare och kontraktet fortsätter medan sårbarheten varar. Där sårbarhet visas genom en socialvårdsrapport och det inte finns någonstans annat att gå, kan domstolen också pausa målet i upp till tre år, med den regionala regeringen som ersätter en privat hyresvärd för den förlorade hyran. Kongressen bekräftade dekretet den 12 november 2026; vår inlägget om valet följer var det står. För en hyresgäst som inte är sårbar ändras ingenting.

Hur lång tid det tar på kusten

Domstolarna i Estepona, Marbella och Fuengirola är upptagna och lanzamiento kräver en domstolstjänsteman och ibland polis. En hyresgäst som inte gör något kan vara ute på fyra till sex månader. En hyresgäst med en advokat, en sårbarhetsrapport och ett barn i lägenheten kan ta ett år eller mer. Varje månad kostar dig hyran du inte får, gemensamma avgifter och IBI som du fortfarande betalar, och reparationerna du hittar när du kommer in. På en lägenhet på 1 500 euro per månad kostar ett år av inquiokupa ägaren 18 000 euro i hyra enbart innan advokaten skickar en räkning.

Den snabbare vägen: ett överenskommet avslut

De flesta av inquiokupa fallen vi avslutar slutar med ett undertecknat avtal, ett överlämningsdatum och ofta en summa pengar som betalas dagen nycklarna återlämnas. Ägare hatar tanken på att betala någon som redan är skyldig dem. Aritmetiken brukar vinna: några tusen euro mot ett år av förlorad hyra och juridiska kostnader, med fastigheten tillbaka på några veckor. Avtalet är juridiskt, skriftligt, och kravet lämnas in parallellt så att klockan tickar om hyresgästen ändrar sig.

Vad som gör att det fungerar är att hyresgästen har att göra med någon lokal som dyker upp, talar sitt språk och kan erbjuda ett datum och en siffra snarare än ett hot. Ett brev från en advokat i London gör inte det. I Cancelada tog vi över en radhus med en betalningsvägrande hyresgäst i en del och rum underuthyrda till främlingar i den andra, plus ett obetalt bolån och en olöst arv. Alla gick därifrån genom överenskommelse och huset såldes sex månader efter att vi började.

Vad du ska göra första veckan

• Samla kontraktet, bankutdragen som visar de missade betalningarna, depositionsposten och eventuella meddelanden. Kravet bygger på dem.
• Acceptera inte en delbetalning utan råd. Det kan återställa bilden för enervación.
• Kontrollera din hemförsäkring. Vissa spanska försäkringar täcker juridiska kostnader för utebliven betalning, ett fåtal täcker förlorad hyra.
• Skaffa en lokal advokat som lämnar in dessa krav i domstolen där fastigheten ligger, och en lokal person som kan tala med hyresgästen.
• Bestäm nu vad fastigheten är till efteråt. Om du ska sälja, vår säljguide förklarar vad en tom, städad fastighet är värd jämfört med en med en hyresgäst inuti, och break-even-posten innehåller försäljningskostnaderna.

Om du köper en fastighet med en hyresgäst i den

En lägenhet såld med en hyresgäst som “snart ska flytta” är det vanligaste sättet att ärva någon annans inquiokupa. De fyra kontrollerna innan du undertecknar inkluderar att be om kontraktet och de senaste sex månadernas hyreskvitton. Om säljaren inte kan framställa dem, prissätt fastigheten som ockuperad, för det är den.

Var Santina passar in

Santina Property Solutions samordnar advokaten, samtalet med hyresgästen, överlämningen och städningen, sedan Santina Homes säljer eller återuthyrar fastigheten om det är vad ägaren vill. Vi arbetar Estepona och Marbella sträckan av kusten, där det mesta vi säljer ligger. Det första samtalet är gratis och konfidentiellt, och om det ärliga svaret är att domstolsvägen är den enda, säger vi det.

Vanliga fragor