Inquiokupa: Qué significa y cómo recuperar la propiedad en la Costa del Sol

An inquiokupa es un inquilino que firmó un contrato, dejó de pagar y se niega a marcharse. La policía española no puede expulsarlo porque no ha habido nada criminal. El propietario procede por la vía civil de desahucio por impago, que en la Costa del Sol tarda varios meses o más de un año, o negocia una salida, que suele tomar semanas. Esta es la vía que ejecutamos más a menudo en Santina Property Solutionsy es la que la mayoría de propietarios extranjeros cometen al principio.

El problema de inquiokupa en números

Las cifras de ocupación cuentan denuncias penales, por lo que subestiman el problema. Un inquiokupa nunca aparece en ellas, porque no se presenta denuncia. El número de inquilinos morosos en la costa es desconocido y, según nuestra experiencia, mayor.

¿Cuál es tu situación?

La ley española te da tres puertas diferentes, y llamar a la equivocada te cuesta meses.

• Tenían contrato y dejaron de pagar, o el contrato terminó y se quedaron. Este es el inquiokupa. Desahucio civil por falta de pago o expiración, artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este post es sobre ti.
• Entraron a la fuerza o se mudaron a una propiedad vacía. Eso es una okupa, un asunto penal conforme al artículo 245 del Código Penal. Nuestra página de propiedades ocupadas explica esa vía y lo que cambió la ley de 2025.
• Los dejaste entrar y nunca se fueron. Un pariente, una ex pareja, un amigo. Precario, a través del procedimiento de recuperación rápida de la Ley 5/2018.

Por qué la policía no ayuda con un inquiokupa

Porque no hay delito. Un inquilino que deja de pagar está incumpliendo un contrato, y los contratos se ejecutan por los juzgados civiles. Los propietarios que llaman a la Guardia Civil a un piso donde el inquilino tiene un arrendamiento firmado reciben, cortésmente, el consejo de que vean a un abogado. Los propietarios que cambian las cerraduras mientras el inquilino está trabajando son los que acaban ante un juez penal, por coacciones. Los juzgados españoles han condenado a propietarios por cortar la electricidad y por enviar gente a hacer la vida incómoda. Una vez que alguien vive dentro con un contrato detrás, la salida es una orden judicial o un acuerdo.

Cómo funciona realmente el desahucio civil

Tu abogado presenta una demanda de desahucio por falta de pago, normalmente con una reclamación de la renta impagada en el mismo documento. El juzgado la notifica al inquilino. A partir de ese momento el inquilino tiene diez días para pagar todo lo adeudado, lo que detiene la primera demanda en seco. Esa es la enervación, y es una carta de una sola vez. Si paga e incumple de nuevo, la segunda demanda no se puede detener de la misma manera.

Si no pagan u se oponen, el juzgado fija una fecha para el lanzamiento, la entrega física, en la misma sentencia, sin un juicio aparte. Si se oponen, hay una vista, luego una sentencia, luego la fecha del lanzamiento. Desde la Ley de Vivienda de 2023 la demanda debe indicar si la propiedad es la vivienda habitual del inquilino, si el inquilino está en situación de vulnerabilidad, y si el propietario es un gran tenedor con diez o más propiedades. Un gran tenedor tiene que intentar una conciliación primero. Un propietario privado con un piso en Estepona no.

Un decreto nacional en vigor desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, añade un paso cuando el inquilino es económicamente vulnerable. El juzgado lo comunica al gobierno regional, que tiene dos meses para ofrecer al inquilino otra vivienda o pagarte todo lo adeudado más los costes. El caso se pausa durante esos dos meses. Si el gobierno no hace ninguno de los dos, asume la deuda del inquilino, el desahucio no se produce y el contrato continúa mientras persista la vulnerabilidad. Donde la vulnerabilidad se demuestra con un informe de servicios sociales y no hay otro sitio donde ir, el juzgado también puede pausar el caso hasta tres años, con el gobierno regional compensando a un propietario privado por la renta perdida. El Congreso confirmó el decreto el 12 de noviembre de 2026; nuestro post electoral sigue el estado actual. Para un inquilino que no es vulnerable, nada cambia.

Cuánto tiempo tarda en la costa

Los juzgados en Estepona, Marbella y Fuengirola están saturados y el lanzamiento necesita un oficial de justicia y a veces policía. Un inquilino que no hace nada puede estar fuera en cuatro a seis meses. Un inquilino con abogado, un informe de vulnerabilidad y un niño en el piso puede tardar un año o más. Cada mes te cuesta la renta que no estás recibiendo, las cuotas de comunidad e IBI que sigues pagando, y las reparaciones que encontrarás cuando entres. En un piso de 1.500 euros al mes, un año de inquiokupa cuesta al propietario 18.000 euros en renta solamente antes de que el abogado envíe una factura.

La vía más rápida: una salida acordada

La mayoría de los inquiokupa casos que cerramos terminan con un acuerdo firmado, una fecha de entrega y, a menudo, una suma de dinero pagada el día que vuelven las llaves. A los propietarios no les gusta la idea de pagar a alguien que ya les debe. La aritmética normalmente gana: unos pocos miles de euros contra un año de renta perdida y costes legales, con la propiedad recuperada en semanas. El acuerdo es legal, escrito, y la demanda se presenta en paralelo para que el tiempo corra si el inquilino se arrepiente.

Lo que funciona es que el inquilino está tratando con alguien local que se presenta, habla su idioma, y puede ofrecer una fecha y un número en lugar de una amenaza. Una carta de un abogado en Londres no hace eso. En Cancelada asumimos una casa adosada con un inquilino moroso en una parte y habitaciones subarrendadas a desconocidos en la otra, además de una hipoteca impagada y una herencia sin resolver. Todos se fueron por acuerdo y la casa se vendió seis meses después de que empezáramos.

Qué hacer en la primera semana

• Reúne el contrato, los extractos bancarios que muestren los pagos perdidos, el registro de depósito y cualquier mensaje. La demanda se construye sobre ellos.
• No aceptes un pago parcial sin asesoramiento. Puede reiniciar el cuadro de la enervación.
• Comprueba tu seguro del hogar. Algunas pólizas españolas cubren costes legales por falta de pago, algunas cubren renta perdida.
• Consigue un abogado local que presente estas demandas en el juzgado donde se sitúa la propiedad, y una persona local que pueda hablar con el inquilino.
• Decide ahora para qué es la propiedad después. Si vas a vender, nuestra guía de venta explica lo que vale una propiedad vacía y limpia frente a una con inquilino dentro, y el post del punto de equilibrio tiene los costes de venta.

Si está comprando una propiedad con un inquilino en ella

Un piso vendido con un inquilino que “se irá pronto” es la forma más común de heredar la inquikupa de otro. Los cuatro controles antes de firmar incluir la solicitud del contrato y los recibos de alquiler de los últimos seis meses. Si el vendedor no puede proporcionarlos, tasar la propiedad como ocupada, porque lo está.

Dónde encaja Santina

Santina Property Solutions coordina al abogado, la conversación con el inquilino, la entrega y la limpieza, luego Santina Homes vende o realquila la propiedad si es lo que el propietario desea. Trabajamos el Estepona y en Marbella tramo de costa, donde se encuentra la mayoría de lo que vendemos La primera conversación es gratuita y confidencial, y si la respuesta honesta es que la vía judicial es la única, lo decimos.

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