Inquiokupa : Ce que Cela Signifie et Comment Récupérer votre Propriété de la Costa del Sol

An inquiokupa est un locataire qui a signé un contrat, a cessé de payer, et refuse de partir. La police espagnole ne peut pas l'enlever, car rien de criminel ne s'est produit. Le propriétaire procède à une expulsion civile pour non-paiement, qui sur la Costa del Sol prend plusieurs mois à plus d'un an, ou négocie une sortie, ce qui prend généralement des semaines. C'est la voie que nous empruntons le plus souvent à Santina Property Solutionset c'est celle que la plupart des propriétaires à l'étranger se trompent d'abord.

Le problème inquiokupa en chiffres

Les chiffres des squatteurs comptent les plaintes pénales, ils sous-estiment donc le problème. Un inquiokupa n'y apparaît jamais, car aucune plainte n'est déposée. Le nombre de locataires non-payants sur la côte est inconnu et, selon notre expérience, plus important.

Quelle est votre situation ?

La loi espagnole vous en donne trois portes différentes, et frapper à la mauvaise vous coûte des mois.

• Ils avaient un contrat et ont cessé de payer, ou le contrat a expiré et ils sont restés. C'est le inquiokupa. Expulsion civile pour non-paiement ou expiration, article 250 de la Loi de procédure civile. Cet article concerne votre situation.
• Ils ont forcé l'entrée ou se sont installés dans un bien vacant. C'est un okupa, une affaire pénale selon l'article 245 du Code pénal. Notre page sur les biens occupés explique cette procédure et ce que la loi de 2025 a modifié.
• Vous les avez laissés entrer et ils n'ont jamais quitté. Un parent, un ex-partenaire, un ami. Précario, par la procédure de récupération rapide de la Ley 5/2018.

Pourquoi la police n'intervient pas dans un inquiokupa

Parce qu'il n'y a pas de crime. Un locataire qui cesse de payer viole un contrat, et les contrats sont appliqués par les tribunaux civils. Les propriétaires qui appellent la Guardia Civil pour un appartement où le locataire a un bail signé se voient dire, poliment, de consulter un avocat. Les propriétaires qui changent les serrures pendant que le locataire est au travail sont ceux qui se retrouvent devant un juge pénal, pour coacciones. Les tribunaux espagnols ont condamné des propriétaires pour coupure d'électricité et pour avoir envoyé des gens rendre la vie difficile. Une fois que quelqu'un vit dedans avec un contrat derrière lui, la solution est une ordonnance du tribunal ou un accord.

Comment fonctionne réellement l'expulsion civile

Votre avocat dépose une demanda de desahucio por falta de pago, généralement avec une réclamation pour le loyer impayé dans le même document. Le tribunal la notifie au locataire. À partir de ce moment, le locataire a dix jours pour payer tout ce qui est dû, ce qui arrête la première réclamation net. C'est l'enervación, et c'est un atout à usage unique. S'il paie et fait défaut à nouveau, la deuxième réclamation ne peut pas être arrêtée de la même manière.

S'il ne paie pas ou s'oppose, le tribunal fixe une date pour le lanzamiento, la livraison physique, dans le même jugement, sans procès séparé. S'il s'oppose, il y a une audience, puis un jugement, puis la date du lanzamiento. Depuis la Loi sur le logement de 2023, la réclamation doit indiquer si le bien est la résidence habituelle du locataire, si le locataire est en situation de vulnérabilité, et si le propriétaire est un gran tenedor avec dix propriétés ou plus. Un gran tenedor doit d'abord essayer une conciliation. Un propriétaire privé avec un seul appartement à Estepona ne le fait pas.

Un décret national en vigueur depuis le 8 octobre 2026, le Real Decreto-ley 29/2026, ajoute une étape lorsque le locataire est économiquement vulnérable. Le tribunal informe le gouvernement régional, qui dispose de deux mois pour proposer au locataire un autre logement ou vous payer tout ce qui est dû plus les frais. L'affaire est suspendue pendant ces deux mois. Si le gouvernement ne fait ni l'un ni l'autre, il reprend la dette du locataire, l'expulsion n'a pas lieu et le contrat se poursuit tant que la vulnérabilité persiste. Lorsque la vulnérabilité est attestée par un rapport des services sociaux et qu'il n'y a nulle part ailleurs, le tribunal peut également suspendre l'affaire jusqu'à trois ans, le gouvernement régional indemnisant un propriétaire privé pour le loyer perdu. Le Congrès a confirmé le décret le 12 novembre 2026 ; notre article sur les élections suit où en est la situation. Pour un locataire qui n'est pas vulnérable, rien ne change.

Combien de temps cela prend sur la côte

Les tribunaux à Estepona, Marbella et Fuengirola sont occupés et le lanzamiento nécessite un officier du tribunal et parfois la police. Un locataire qui ne fait rien peut être dehors en quatre à six mois. Un locataire avec un avocat, un rapport de vulnérabilité et un enfant dans l'appartement peut prendre un an ou plus. Chaque mois vous coûte le loyer que vous ne recevez pas, les frais de communauté et l'IBI que vous payez toujours, et les réparations que vous trouverez quand vous entrez. Pour un appartement de 1 500 euros par mois, un an d'inquiokupa coûte au propriétaire 18 000 euros en loyer seul avant que l'avocat n'envoie une facture.

L'itinéraire plus rapide : une sortie d'accord

La plupart de nos inquiokupa affaires que nous fermons se terminent par un accord signé, une date de livraison et, souvent, une somme d'argent versée le jour où les clés reviennent. Les propriétaires détestent l'idée de payer quelqu'un qui leur doit déjà. L'arithmétique gagne généralement : quelques milliers d'euros contre un an de loyer perdu et de frais juridiques, avec le bien de retour en quelques semaines. L'accord est légal, écrit, et la réclamation est déposée en parallèle pour que le délai tourne si le locataire change d'avis.

Ce qui fonctionne, c'est que le locataire a affaire à quelqu'un du coin qui se présente, parle sa langue, et peut proposer une date et un chiffre plutôt qu'une menace. Une lettre d'un avocat à Londres ne fait pas cela. À Cancelada nous avons pris une maison avec un locataire non-payant dans une partie et des chambres sous-louées à des étrangers dans l'autre, en plus d'une hypothèque impayée et d'une succession non résolue. Tout le monde a quitté d'accord et la maison s'est vendue six mois après notre début.

Que faire la première semaine

• Rassemblez le contrat, les relevés bancaires montrant les paiements manqués, l'enregistrement du dépôt et tout message. La réclamation est construite sur eux.
• N'acceptez pas un paiement partiel sans conseil. Cela peut réinitialiser la situation pour l'enervación.
• Vérifiez votre assurance habitation. Certaines polices espagnoles couvrent les frais juridiques pour non-paiement, quelques-unes couvrent le loyer perdu.
• Obtenez un avocat local qui dépose ces réclamations au tribunal où se trouve le bien, et une personne locale qui peut parler au locataire.
• Décidez maintenant à quoi servira le bien après. Si vous allez vendre, notre guide de vente explique ce qu'un bien vide et nettoyé vaut par rapport à un bien avec un locataire dedans, et l'article sur l'équilibre détaille les frais de vente.

Si vous achetez un bien avec un locataire dedans

Un appartement vendu avec un locataire qui « partira bientôt » est le moyen le plus courant d'hériter de l'inquiokupa de quelqu'un d'autre. Les quatre vérifications avant de signer incluent de demander le contrat et les six derniers mois de quittances de loyer. Si le vendeur ne peut pas les produire, évaluez la propriété comme occupée, car elle l'est.

La place de Santina

Santina Property Solutions coordonne l'avocat, la conversation avec le locataire, la remise et le nettoyage, puis Santina Homes vend ou re-loue la propriété si c'est ce que le propriétaire souhaite. Nous travaillons sur le Estepona et Marbella tronçon de la côte, où la plupart de ce que nous vendons se situe. La première conversation est gratuite et confidentielle, et si la réponse honnête est que la voie judiciaire est la seule, nous le disons.

Questions fréquentes