Inquiokupa: Was es bedeutet und wie Sie Ihre Costa del Sol Immobilie zurückbekommen

An inquiokupa ist ein Mieter, der einen Vertrag unterzeichnet hat, die Zahlung eingestellt hat und nicht ausziehen will. Die spanische Polizei kann ihn nicht entfernen, weil keine Straftat begangen wurde. Der Eigentümer führt eine zivilrechtliche Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs durch, die an der Costa del Sol mehrere Monate bis über ein Jahr dauert, oder verhandelt einen Ausweg, der normalerweise Wochen dauert. Dies ist die Route, die wir am häufigsten bei Santina Property Solutionsdurchführen, und es ist diejenige, die die meisten Eigentümer im Ausland zunächst falsch machen.

Das Inquiokupa-Problem in Zahlen

Hausbesetzungszahlen erfassen Strafanzeigen, unterschätzen also das Problem. Ein Inquiokupa erscheint nie darin, weil keine Anzeige erstattet wird. Die Anzahl der säumigen Mieter an der Küste ist unbekannt und nach unserer Erfahrung größer.

Welche Situation ist Ihre?

Das spanische Recht bietet dir drei verschiedene Türen, und an die falsche zu klopfen kostet Monate.

• Sie hatten einen Vertrag und stellten die Zahlungen ein, oder der Vertrag endete und sie blieben. Dies ist der inquiokupa. Zivilrechtliche Räumung wegen Zahlungsverzug oder Vertragsende, Artikel 250 der Zivilprozessordnung. Dieser Beitrag handelt von dir.
• Sie brachen ein oder zogen in eine leere Immobilie ein. Das ist ein okupa, eine Strafsache gemäß Artikel 245 des Strafgesetzbuchs. Unsere Seite zu besetzten Immobilien erläutert diesen Weg und was das Gesetz von 2025 änderte.
• Du hast sie hereingelassen und sie sind nie gegangen. Ein Verwandter, ein Ex-Partner, ein Freund. Precario, über das schnelle Rückgewinnungsverfahren des Ley 5/2018.

Warum die Polizei bei einem Inquiokupa nicht hilft

Weil es keine Straftat ist. Ein Mieter, der die Zahlungen einstellt, verletzt einen Vertrag, und Verträge werden von Zivilgerichten durchgesetzt. Eigentümer, die die Guardia Civil zu einer Wohnung rufen, in der der Mieter einen unterschriebenen Mietvertrag hat, werden höflich an einen Anwalt verwiesen. Eigentümer, die das Schloss austauschen, während der Mieter bei der Arbeit ist, sind diejenigen, die vor einem Strafrichter landen, wegen Coacciones. Spanische Gerichte haben Vermieter wegen Stromabschaltung und dafür verurteilt, Menschen zu entsenden, um das Leben unangenehm zu machen. Sobald jemand mit einem Vertrag hinter sich im Inneren wohnt, führt der Weg raus über einen Gerichtsbeschluss oder eine Vereinbarung.

Wie die zivilrechtliche Räumung tatsächlich abläuft

Dein Anwalt reicht eine Klage auf Räumung wegen Zahlungsverzug ein, normalerweise mit einem Anspruch auf rückständige Miete in demselben Dokument. Das Gericht stellt sie dem Mieter zu. Von diesem Moment an hat der Mieter zehn Tage Zeit, alles Geschuldete zu zahlen, was die erste Klage sofort stoppt. Das ist die Enervación, und es ist eine Eintrittskarte zum einmaligen Gebrauch. Wenn er zahlt und erneut in Verzug gerät, kann die zweite Klage auf die gleiche Weise nicht gestoppt werden.

Zahlt er nicht oder widerspricht, setzt das Gericht in demselben Urteil einen Termin für den Lanzamiento, die physische Übergabe, fest, ohne separaten Prozess. Widersprechen sie, gibt es eine Anhörung, dann ein Urteil, dann den Lanzamiento-Termin. Seit dem Wohnungsgesetz von 2023 muss die Klage angeben, ob die Immobilie die habitual wohnung des Mieters ist, ob der Mieter in einer Notlage ist und ob der Eigentümer ein Gran Tenedor mit zehn oder mehr Immobilien ist. Ein Gran Tenedor muss zuerst eine Schlichtung versuchen. Ein Privatejentümer mit einer Wohnung in Estepona nicht.

Ein nationales Dekret, das seit 8. Oktober 2026 in Kraft ist, Real Decreto-ley 29/2026, fügt einen Schritt hinzu, wenn der Mieter wirtschaftlich gefährdet ist. Das Gericht teilt dies der Regionalregierung mit, die zwei Monate Zeit hat, dem Mieter alternative Unterkunft anzubieten oder Ihnen alle Schulden plus Kosten zu zahlen. Der Fall wird für diese zwei Monate ausgesetzt. Wenn die Regierung beides nicht tut, übernimmt sie die Schulden des Mieters, die Räumung findet nicht statt und der Vertrag läuft weiter, solange die Gefährdung andauert. Wenn die Gefährdung durch einen Bericht der Sozialdienste nachgewiesen wird und es keinen anderen Platz gibt, kann das Gericht den Fall auch bis zu drei Jahre lang aussetzen, wobei die Regionalregierung einen privaten Vermieter für die entgangenen Mieten entschädigt. Der Kongress hat das Dekret am 12. November 2026 bestätigt; unser Wahlbeitrag verfolgt den aktuellen Stand. Für einen Mieter, der nicht gefährdet ist, ändert sich nichts.

Wie lange es an der Küste dauert

Die Gerichte in Estepona, Marbella und Fuengirola sind beschäftigt und der Lanzamiento braucht einen Gerichtsbeamten und manchmal die Polizei. Ein Mieter, der nichts tut, kann in vier bis sechs Monaten raus sein. Ein Mieter mit einem Anwalt, einem Notlagenbericht und einem Kind in der Wohnung kann ein Jahr oder länger dauern. Jeden Monat kostet dich die Miete, die du nicht erhältst, die Gemeinschaftsgebühren und IBI, die du immer noch zahlst, und die Reparaturen, die du bei der Rückgabe feststellen wirst. Bei einer 1.500-Euro-Wohnung pro Monat kostet ein Jahr Inquiokupa den Eigentümer allein an Miete 18.000 Euro, bevor der Anwalt eine Rechnung sendet.

Die schnellere Route: ein vereinbarter Auszug

Die meisten inquiokupa Fälle, die wir abschließen, enden mit einer unterzeichneten Vereinbarung, einem Übergabedatum und oft einer Geldsumme, die am Tag der Schlüsselübergabe gezahlt wird. Eigentümer hassen die Idee, jemanden zu bezahlen, der ihnen bereits Geld schuldet. Die Arithmetik gewinnt normalerweise: ein paar tausend Euro gegen ein Jahr verlorene Miete und Anwaltskosten, mit der Immobilie zurück in Wochen. Die Vereinbarung ist rechtlich, schriftlich, und die Klage wird parallel eingereicht, damit die Uhr läuft, falls der Mieter seine Meinung ändert.

Was es funktionieren lässt, ist, dass der Mieter mit jemandem Lokalem zu tun hat, der vorbeikommt, seine Sprache spricht und ein Datum und eine Nummer anstelle einer Drohung anbieten kann. Ein Brief eines Anwalts aus London tut das nicht. In Cancelada übernahmen wir ein Stadthaus mit einem säumigen Mieter in einem Teil und Zimmer, die an Fremde untervermietet wurden, on top of einer unbezahlten Hypothek und einer ungelösten Erbschaft. Alle gingen per Vereinbarung, und das Haus verkaufte sich sechs Monate nach unserem Start.

Was in der ersten Woche zu tun ist

• Sammle den Vertrag, die Kontoauszüge, die versäumten Zahlungen zeigen, den Hinterlegungsnachweis und alle Nachrichten. Die Klage wird auf Basis dieser Dokumente aufgebaut.
• Akzeptieren Sie keine Teilzahlung ohne Beratung. Sie kann das Bild für die Entmietung zurücksetzen.
• Überprüfen Sie Ihre Hausratversicherung. Einige spanische Policen decken Anwaltskosten bei Zahlungsausfällen ab, einige decken entgangene Mieten ab.
• Beauftragen Sie einen örtlichen Anwalt, der diese Ansprüche vor Gericht am Ort der Immobilie einreicht, und eine örtliche Person, die mit dem Mieter sprechen kann.
• Entscheiden Sie jetzt, wofür die Immobilie später bestimmt ist. Wenn Sie verkaufen möchten, unser Verkaufsleitfaden erklärt, was eine leere, gereinigte Immobilie im Vergleich zu einer mit einem Mieter darin wert ist, und die Break-Even-Punkt hat die Verkaufskosten.

Wenn Sie eine Immobilie mit einem Mieter darin kaufen

Eine Wohnung, die mit einem Mieter verkauft wird, der "bald ausziehen wird", ist die häufigste Art, jemand anders' Inquiokupa zu erben. Die vier Überprüfungen vor Ihrer Unterzeichnung beinhalten die Anforderung des Vertrags und der Mietquittungen der letzten sechs Monate. Wenn der Verkäufer diese nicht vorlegen kann, bewerten Sie die Immobilie als bewohnt, da sie es ist.

Wo Santina tätig wird

Santina Property Solutions koordiniert den Anwalt, das Gespräch mit dem Mieter, die Übergabe und die Reinigung, dann Santina Homes verkauft oder vermietet die Immobilie wieder, wenn das der Eigentümer möchte. Wir arbeiten an der Estepona und Marbella Küstenabschnitt, wo die meisten unserer Verkäufe liegen. Das erste Gespräch ist kostenlos und vertraulich, und wenn die ehrliche Antwort lautet, dass der Gerichtsweg der einzige ist, sagen wir das.

Häufig gestellte Fragen