Cambios fiscales en Andalucía 2026: lo que los compradores de inmuebles deben saber

# Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Andalucía 2026: Lo que Necesitan Saber los Compradores

Los precios de la vivienda en España acaban de superar el pico de 2008 por primera vez. A nivel nacional, la inversión inmobiliaria se disparó un 93% interanual hasta los 6.300 millones de euros. En la Costa del Sol, la joint venture Neinor-Stoneshield acaba de comprometer 150 millones de euros en Marbella. Este no es un mercado que se detenga a tomar aliento, y los compradores que han estado dudando empiezan a sentirlo.

Por Qué 2026 Es un Año Diferente para Comprar Aquí

Llevo venta propiedades en la Costa del Sol desde hace cinco años, y nunca he tenido tantas conversaciones con compradores motivados fiscalmente en el mejor sentido posible. No están intentando evadir nada. Son personas inteligentes, a menudo del Reino Unido, Alemania, Francia o Bélgica, que han pasado suficiente tiempo aquí para entender que Andalucía ha construido silenciosamente uno de los entornos fiscales más atractivos de Europa occidental. Y 2026 es el año en que esa realidad está siendo finalmente comprendida de forma generalizada.

La Junta de Andalucía ha ido desmantelando sistemáticamente la vieja carga fiscal durante los últimos años, y el efecto acumulado es ahora lo suficientemente significativo como para cambiar el cálculo financiero de una compra en prácticamente todos los rangos de precio de nuestro mercado. Cuando me siento con un cliente en una terraza en Puerto Banús o después de una visita en Guadalmina Alta, la pregunta ya no es solo qué propiedad les encanta. Es cómo la estructuran, cuándo dan el paso, y si tienen al asesor adecuado. Permíteme explicarte lo que realmente importa en 2026.

Lo que pagan los compradores de reventa: el panorama del ITP

El ITP es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el impuesto de transmisión que se paga al comprar una propiedad de segunda mano en España. Es un impuesto regional, lo que significa que varía según la comunidad autónoma, y Andalucía lo ha ido reduciendo progresivamente. En 2021, la Junta redujo el tipo a un 7% fijo en todos los tramos de precio, y según la política fiscal de la Junta de Andalucía ese tipo no ha variado desde entonces. Fue una reforma estructural genuina, no una medida temporal, y sigue vigente en 2026.

Para ponerlo en cifras reales: en una villa de reventa de 800.000 € en Nueva Andalucía, se pagan 56.000 € de ITP. Suena a mucho hasta que lo comparas con lo que pagan los compradores en Madrid (6% pero con un recargo adicional en valores más altos) o Cataluña, donde el ITP sube al 11% por encima del millón de euros. Andalucía al 7% fijo es uno de los tipos más competitivos de España para compradores en nuestro rango de precios habitual.

Así es como se ve comparado lado a lado con las otras regiones sobre las que más me preguntan los compradores.

Lo que cambió en 2026 específicamente es el marco del valor de referencia, que la Agencia Tributaria utiliza como base para calcular la base imponible. Se introdujo a nivel nacional en 2022 y ha sido una fuente de ansiedad para los compradores desde entonces. La preocupación era legítima: si el valor de referencia del Catastro supera el precio de compra acordado, se paga el ITP sobre la cifra más alta, no sobre lo que realmente se pagó. En la práctica, en la Costa del Sol en 2026, los valores de referencia para propiedades en Marbella, Estepona y Benahavís se ajustan más a la realidad del mercado que hace dos años porque el Catastro ha actualizado sus coeficientes para reflejar la subida de precios. Para los compradores, esto significa menos sorpresas desagradables en la notaría. Para un número reducido de transacciones donde se compra genuinamente por debajo de mercado, puede significar pagar ITP sobre una cifra superior al precio de compra. Tu abogado necesita comprobar esto antes de que firmes nada.

Una cosa más que los compradores suelen pasar por alto: si cumples los requisitos para ciertas reducciones, el tipo efectivo puede bajar aún más. Familias numerosas, compradores menores de 35 años, y quienes adquieren vivienda habitual por debajo de 150.000 € pueden acceder a tipos reducidos. La mayoría de mis clientes internacionales no cumplen estos requisitos, pero merece la pena confirmarlo con tu asesor fiscal antes de asumir que el 7% es tu suelo.

Obra nueva, IVA y AJD: las cifras que realmente sorprenden

Cuando compra una promoción nueva propiedad en España, la operación se estructura de manera diferente. No se paga ITP. En su lugar, se paga IVA (el equivalente español del IVA comunitario) al 10%, tipo fijado a nivel nacional según las normas actuales de la Agencia Tributaria para propiedades de obra nueva residencial, más AJD, el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía es actualmente del 1,2% según la política fiscal de la Junta de Andalucía.

Así que para un apartamento de obra nueva en el corredor de Estepona, con un precio de 600.000 €, la factura fiscal queda así: 60.000 € de IVA y 7.200 € de AJD, para un total de 67.200 €. Eso se compara con 42.000 € de ITP si el mismo apartamento fuera de reventa. La obra nueva cuesta más desde la perspectiva fiscal, y los compradores deben presupuestarlo en consecuencia.

El tipo del IVA del 10% se fija a nivel nacional y no está en manos de Andalucía cambiarlo, así que no ha habido movimiento ahí en 2026. Lo que la Junta puede y sí influye es el AJD, y el tipo actual del 1,2% es significativamente mejor que lo que se ve en otras regiones. Cataluña cobra el 1,5%, Valencia el 1,5%, Madrid el 0,75% pero con valores base de propiedades más altos. Andalucía se sitúa en un punto intermedio razonable.

Para inmuebles comerciales o compras de suelo, el IVA sube al 21%. Si estás comprando una parcela en Benahavís para construir, o un local comercial en Puerto Banús, pagarás un 21% de IVA más un 1,2% de AJD. Esto pilla desprevenida a la gente a veces, así que merece la pena dejarlo claro.

Lo que ha cambiado de forma significativa en 2026 es cómo la Agencia Tributaria está enfocando la deducibilidad del IVA para compradores que adquieren a través de sociedades. Volveré a esto en las preguntas frecuentes porque las reglas tienen matices y las consecuencias de equivocarse son caras.

La Situación Fiscal de Herencias y Patrimonio, Explicada Sin Tecnicismos

Esta es el área donde Andalucía ha dado sus pasos más drásticos, y donde muchos de mis clientes de Francia y Alemania se quedan genuinamente sorprendidos cuando les explico las reglas actuales, porque vienen de países donde el impuesto de sucesiones puede llevarse una parte importante del patrimonio familiar.

En Andalucía, el gobierno regional ha eliminado efectivamente el impuesto de sucesiones para cónyuges, hijos y padres que heredan entre sí. El mecanismo técnico es una reducción del 99% en la parte regional del impuesto, aplicada a herederos directos conforme a las normas actuales de la Junta de Andalucía. El impuesto de sucesiones en España se divide entre un cálculo nacional y un complemento regional, y Andalucía ha eliminado su parte en estas relaciones. En la práctica, un comprador británico o alemán que posea una propiedad en Marbella y la transmita a sus hijos verá que sus herederos pagan una cantidad negligible en impuesto de sucesiones gravado por Andalucía. Se trata de una ventaja estructural que no existe en muchas otras comunidades autónomas españolas y ciertamente no existe en Francia, Alemania o Bélgica.

Para no residentes, la situación ha sido históricamente complicada por el hecho de que España solía aplicar las normas nacionales (menos generosas) a los herederos no residentes en lugar de las regionales. Esta discriminación fue impugnada ante el Tribunal de Justicia de la UE y España perdió. Desde 2015 y plenamente implementado a través de 2026, los ciudadanos no residentes de la UE heredan propiedades en Andalucía bajo las normas regionales andaluzas, lo que significa que se benefician del mismo impuesto de sucesiones prácticamente nulo que los residentes. Los nacionales de fuera de la UE, incluidos los compradores británicos post-Brexit, también están cubiertos tras los cambios legislativos de España para cumplir con la presión continua del TJUE. Esta es una noticia genuinamente buena y no es tan conocida como debería.

El impuesto sobre el patrimonio es la otra pieza. Andalucía eliminó su impuesto regional sobre el patrimonio en 2022, convirtiéndose en una de solo dos regiones de España que lo han hecho. El gobierno nacional respondió introduciendo un “impuesto de solidaridad” temporal sobre el patrimonio superior a 3 millones €, umbral fijado conforme a las normas de la Agencia Tributaria, que se ha prorrogado hasta 2026. Para compradores con activos en España que superen los 3 millones €, este impuesto de solidaridad se aplica con tipos entre el 1,7% y el 3,5% sobre el exceso. Por debajo de 3 millones € en activos españoles, no hay efectivamente impuesto anual sobre el patrimonio en Andalucía. Para la mayoría de mis clientes que compran una única propiedad aquí como segunda residencia, esto no es un problema. Para quienes tienen múltiples propiedades o patrimonios significativos, es una consideración de planificación real.

Lo Que Esto Significa Si Compra Ahora

El caso fiscal a favor de Andalucía en 2026 es más sólido de lo que ha sido en cualquier momento de mi carrera. ITP fijo del 7% en reventas, impuesto de sucesiones prácticamente nulo para herederos directos, sin impuesto regional sobre el patrimonio por debajo de 3 millones, y AJD al 1,2% en obra nueva. Con un telón de fondo de precios en máximos históricos y capital institucional entrando a raudales, la ventana en la que se pueden combinar buenas condiciones de compra con esta estructura fiscal no va a durar eternamente. Los mercados se mueven, las políticas fiscales evolucionan, y la generosidad de la Junta depende de la continuidad política.

Mi opinión honesta, y lo digo como alguien que nació aquí y ha observado este mercado toda su vida: los compradores que veo tomando decisiones inteligentes en 2026 son los que tratan la estructura fiscal con la misma seriedad que dan a la elección de la propiedad. Tener un buen asesor fiscal antes de firmar, no después, no es opcional a este nivel de inversión. El coste del asesoramiento es negligible frente a lo que protege.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir IVA si compro una propiedad en Andalucía a través de una sociedad?

A veces, pero no automáticamente. La Agencia Tributaria solo permite la deducción si la sociedad desarrolla una actividad económica genuina, como alquiler comercial, y está correctamente registrada en IVA. Si compra a través de una sociedad puramente para uso personal, la deducción suele ser rechazada, a veces con sanciones. Estructure esto con su asesor antes de firmar, no después.

¿Cuál es el tipo de ITP en propiedades de segunda mano en Andalucía?

Andalucía cobra un ITP fijo del 7% en propiedades de segunda mano, independientemente del tramo de precio. La Junta introdujo este tipo fijo en 2021 y sigue aplicándose en 2026. Existen reducciones para familias numerosas, compradores menores de 35 años y viviendas principales por debajo de 150.000 €, aunque la mayoría de compradores internacionales no cumplen los requisitos para acceder a ellas.

¿Sigue habiendo impuesto sobre el patrimonio en Andalucía?

Sin impuesto regional sobre el patrimonio. Andalucía lo abolió en 2022. Pero el impuesto de solidaridad temporal del gobierno nacional sigue aplicándose por encima de 3 millones € en activos españoles, con tipos entre el 1,7% y el 3,5% sobre el exceso. Por debajo de ese umbral, no hay efectivamente impuesto anual sobre el patrimonio que planificar.

¿Cuánto impuesto de sucesiones pagan los herederos directos en Andalucía?

Muy poco. Los cónyuges, hijos y padres obtienen una reducción del 99% en la parte regional del impuesto de sucesiones, efectivamente cercana a cero. Esto se aplica a residentes y, desde que España perdió su caso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, también a herederos no residentes de la UE y no comunitarios, incluidos los compradores británicos posterior al Brexit.

¿Las compras de obra nueva pagan ITP o IVA?

La obra nueva se exime completamente del ITP. En su lugar, se paga el 10% de IVA más el 1,2% de AJD, ambos calculados sobre el precio de compra. En un apartamento de 600.000 € son 67.200 € en impuestos, más que los 42.000 € de ITP en una operación equivalente de segunda mano. Presupueste la diferencia de antemano.

¿Reciben los compradores no residentes el mismo trato fiscal que los residentes andaluces?

En gran medida sí, en los impuestos que más importan. Las normas de impuesto de sucesiones se aplican por igual independientemente de la residencia tras la sentencia del TJUE, y el ITP e IVA son los mismos sea cual sea el país de procedencia. Las diferencias principales aparecen en el impuesto sobre la renta en las rentas de alquiler, así que consulte esto por separado con su asesor.

Si quiere comentar un escenario específico, ya sabe dónde encontrarme.