Obtenir un crédit immobilier espagnol en tant que non-résident en 2026

Les banques espagnoles prêtent à des acheteurs qui vivent à l'étranger, et sur la Costa del Sol, elles en voient beaucoup. Ce qui change pour un non-résident, c'est le montant que la banque prêtera, la quantité de documents qu'elle demandera et le délai. Voici comment cela fonctionne en 2026.

Les chiffres

Un non-résident peut-il obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?

Oui. La plupart des banques espagnoles proposent un produit pour les non-résidents. Votre nationalité compte moins que vous pourriez le penser. Ce que la banque examine, c'est le pays où vos revenus sont imposés, la facilité à le prouver, et la devise dans laquelle ils sont libellés.

Les salaires versés en euros, livres sterling, francs suisses, dollars ou devises nordiques sont courants. Si vous êtes travailleur indépendant ou propriétaire d'une entreprise, c'est toujours courant, mais la banque voudra deux années de comptes ainsi que les déclarations fiscales. Les revenus de pays où les documents sont plus difficiles à vérifier prennent plus de temps, et la banque peut prêter moins ou refuser.

Combien la banque prêtera-t-elle ?

La plupart des banques prêtent aux non-résidents entre 60% et 70%. Certaines prêtent moins pour les revenus provenant de pays extérieurs à l'Europe et l'Amérique du Nord. Un résident fiscal espagnol peut obtenir jusqu'à 80%.

Le pourcentage s'applique au moins élevé de deux chiffres : le prix que vous avez convenu et l'évaluation propre de la banque (la tasación), réalisée par une entreprise d'évaluation agréée. Supposons que vous conveniez de 700 000 euros et que l'évaluateur en revienne à 650 000. À 65%, la banque prête 422 500 euros, non pas 455 000. La différence provient de votre propre argent.

Il existe une deuxième limite. La banque additionne tous vos paiements mensuels de dettes, y compris tout prêt hypothécaire ou emprunt chez vous, et souhaite que le total soit inférieur à environ 30% à 35% de votre revenu net. Les loyers que vous vous attendez à percevoir de la propriété espagnole ne comptent pas.

Ajoutez ensuite les frais d'achat. En Andalousie, une revente s'accompagne d'une taxe de transfert de 7% plus notaire, registre et avocat, environ 8,5% au total. Une construction neuve s'accompagne de 10% IVA plus 1,2% de droits d'enregistrement, environ 12,7% au total. Notre article sur le coût d'achat passe en revue les deux. La banque ne prête rien de cela.

Quels documents la banque demande-t-elle ?

Rassemblez-les avant de commencer à visiter. Une fois que vous réservez un bien, le chronomètre s'enclenche.

• Votre NIE. Notre guide NIE explique comment l'obtenir de l'étranger
• Passeport
• Les deux ou trois dernières années de déclarations fiscales de votre pays de résidence
• Les trois à six derniers bulletins de paie, ou deux années de comptes si vous êtes travailleur indépendant
• Six mois de relevés pour le compte sur lequel vos revenus sont versés
• Un rapport de crédit de votre pays, par exemple Experian ou Equifax au Royaume-Uni, ou Schufa en Allemagne
• Preuve de votre dépôt et provenance de l'argent
• Détails de tout prêt hypothécaire ou emprunt que vous avez déjà
• Le document de réservation ou le contrat privé, une fois que vous l'avez

Les banques demandent généralement que les documents qui ne sont pas en espagnol ou en anglais soient traduits par un traducteur assermenté. Certaines acceptent d'autres langues européennes principales. Consultez la banque avant de payer pour les traductions.

Combien de temps cela prend-il ?

Six à huit semaines entre une candidature complète et une offre engageante est la normale. Grosso modo : une à deux semaines pour la pré-approbation de vos documents, une à deux semaines pour l'évaluation, environ deux semaines pour l'examen juridique de la propriété par la banque, puis l'offre formelle.

Après l'offre, la loi hypothécaire de 2019 vous donne dix jours avant de pouvoir signer. Pendant ce temps, vous rencontrez un notaire, gratuitement, qui vous explique les termes et vérifie que vous les avez compris.

Tout cela doit s'inscrire dans les dates de votre contrat d'achat. Si vous signez les arrhes avec une date de réalisation 60 jours plus tard et que la banque en a besoin de 70, c'est vous qui êtes en retard, et selon les conditions habituelles des arrhes, vous perdez votre dépôt. Donc, obtenez une pré-approbation avant de faire une offre, et si vous avez besoin d'une hypothèque, demandez une date de réalisation au moins 90 jours plus tard.

Combien coûte une hypothèque espagnole ?

Depuis la Ley 5/2019, la banque paie le notaire, le registre foncier, la gestoría et les droits d'enregistrement sur l'acte hypothécaire. Vous payez :

• L'évaluation, généralement quelques centaines d'euros
• Les frais de dossier, le cas échéant. Nombreuses sont les banques qui n'en facturent désormais aucun
• Votre avocat, si l'hypothèque est facturée séparément de l'achat
• L'assurance du bâtiment, que la banque peut exiger

La banque proposera souvent un taux plus bas si vous souscrivez également son assurance-vie ou d'autres produits. Elle ne peut pas en faire une condition du prêt, alors comparez l'offre avec et sans.

Nous ne citons pas les taux dans cet article car ils changent chaque mois. Les prêts à taux variable sont indexés sur l'Euribor 12 mois. Demandez à au moins deux banques leur offre contraignante, la FEIN. La loi oblige chaque banque à utiliser le même format, ce qui vous permet de les comparer ligne par ligne.

Si vous remboursez le prêt par anticipation, la loi plafonne les frais. Sur un taux fixe, il s'agit de 2 % du montant remboursé au cours des dix premières années et de 1,5 % après. Sur un taux variable, il s'agit de 0,25 % au cours des trois premières années, ou de 0,15 % au cours des cinq premières, selon le contrat, et rien après.

Acheter sur plan avec un prêt hypothécaire

Sur un programme neuf vous payez les tranches de votre propre argent pendant que le bâtiment se construit, et chaque paiement doit être couvert par une garantie bancaire ou une assurance à votre nom. L'hypothèque intervient à la réception, lorsque le bâtiment est terminé et peut être évalué. Notre article sur plan explique les garanties.

Un acheteur en liquide doit-il contracter un petit prêt hypothécaire ?

Certains acheteurs en liquide contractent un petit prêt pour une autre raison : obtenir les vérifications de la banque. Une banque prêtant sur la base d'un bien immobilier commande une évaluation indépendante et fait examiner le titre et tout droit grevant par ses avocats. Si l'un d'entre eux découvre un problème, la banque ne prêtera pas, et vous l'apprendrez avant la réception au lieu d'après.

L'argument contre est également valable. Votre propre avocat devrait de toute façon effectuer la vérification juridique, et vous pouvez payer une évaluation sans prêt. Ce que vous ne pouvez pas acheter séparément, c'est un refus de la banque.

Si vous le faites, gardez le prêt petit et lisez les conditions de remboursement par anticipation. Une hypothèque ne change pas votre situation fiscale. En tant que propriétaire non résident, vous payez l'impôt sur le revenu sur une valeur locative imputée, que le bien soit hypothéqué ou non.

Une hypothèque change-t-elle ma fiscalité ou ma résidence ?

Non. Posséder un bien en Espagne ne vous donne pas la résidence, le Visa d'Or a fermé en avril 2025, et une hypothèque ne change rien à cela. La résidence fiscale dépend de la règle des 183 jours et de vos intérêts principaux. Notre article sur les élections article explique ce qui a et n'a pas changé pour les propriétaires.

Un détail : si vous louez le bien et vivez dans l'UE ou l'EEE, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires du revenu locatif de votre déclaration espagnole. Les résidents d'autres pays, dont le Royaume-Uni depuis le Brexit, ne peuvent pas.

Si vous commencez, l' guide d'achat et le article sur le processus d'achat couvre la séquence complète, et l'hypothèque s'y intègre.

Sources : Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (répartition des frais, délai de dix jours, acte notarié, FEIN, plafonds de remboursement anticipé); statistiques du Banco de España sur les nouveaux prêts hypothécaires; critères de prêt aux non-résidents publiés par les banques espagnoles et sites de comparaison d'hypothèques, octobre 2026; article de Santina Homes sur les frais d'acquisition en Andalousie.

Questions fréquentes