Spadkobiercy, którzy nie chcą nieruchomości w Hiszpanii: Jak rozwiązaliśmy problem opuszczonego penthausu w Alhaurín de la Torre

Jeśli odziedziczył(a)ś nieruchomość w Hiszpanii, której nie chcesz, porzucenie jej jest trudniejsze, niż się wydaje. Hipoteka pozostaje na nieruchomości, bank może zmusić Cię do podjęcia decyzji w ciągu 30 dni, a pusty dom przyciąga szkielników. To był przypadek, którym Santina Property Solutions zajęła się w tym roku w Alhaurín de la Torre: penthouse, którego nikt nie chciał, spadkobiercy mieszkający za granicą, hipoteka, którą nikt nie spłacał, i umowa, która pozostawiła każdą stronę w lepszej sytuacji niż się spodziewali.

Przypadek w pigułce

• Nieruchomość: penthaus trzypokojowy w Alhaurín de la Torre, Málaga, przez długi czas pusty.
• Problemy: właściciel zmarł, spłata kredytu hipotecznego została wstrzymana, spadkobiercy mieszkali za granicą i nie chcieli mieć z tym nic wspólnego, a do budynku trzy razy wdarli się squattersi.
• Osoby zaangażowane: spadkobiercy za granicą, ich krewni w Maladze, bank, lokalny mężczyzna pilnujący budynek i inwestor, a Santina Property Solutions koordynowała ich wszystkich.
• Co zrobiła Santina Property Solutions: wytropili spadkobierców poprzez krewnych w pobliskim mieście, pracowali z bankiem i z lokalnym mężczyzną pilnującym budynek, i całą sprawę zaproponowali inwestorowi.
• Wynik: bank zgodził się na ugodę i otrzymał zapłatę, wszyscy, którzy pomagali, otrzymali zapłatę, a spadkobiercy wyszli na tym z pieniędzmi. Niecałe cztery miesiące.

Co spadkobiercy odziedziczyli

Właściciel kupił penthaus wraz z drugą nieruchomością w Alicante, obie obciążone kredytami hipotecznymi w tym samym banku. Gdy właściciel zmarł, spłaty się zatrzymały.

Osoby uprawnione do dziedziczenia mieszkały za granicą. Nie miały pieniędzy, aby utrzymać dwa kredyty hipoteczne, i nie chciały mieć nic wspólnego z żadną nieruchomością. Dlatego nic się nie działo. Nikt nie przyjął spadku, nikt go nie odrzucił, nikt nie sprzedał. Penthaus został pusty.

Kredyt hipoteczny, który stale rósł

Hiszpański kredyt hipoteczny pozostaje wpisany w rejestr nieruchomości, niezależnie od tego, kto ją ostatecznie będzie właścicielem. Śmierć właściciela go nie kasuje. Każda niewykonana spłata dodawała się do długu, a następnym krokiem banku, gdyby został pozostawiony sam sobie, byłoby przejęcie nieruchomości.

Squattersi u drzwi

Pusty mieszkanie przyciąga uwagę. Squattersi wdarli się do budynku trzy razy. Nigdy nie dostali się do penthousa, a zasługa za to przypadała jednemu mężczyźnie: lokalnemu z Alhaurín, który w pierwszej kolejności wybudował ten blok. Nie chciał okupas w swoim budynku, więc zainstalował nowe zamki i alarmy, uważnie obserwował miejsce i wykonywał konserwację, czekając na kogoś, kto przejmie odpowiedzialność za nieruchomość. Więcej informacji na temat tego, co dzieje się, gdy squattersi już są w środku, znajdziesz na naszej stronie nieruchomości zajęte i squattersi.

Dlaczego ignorowanie spadku nie działa w Hiszpanii

Wielu spadkobierców mieszkających za granicą zakłada, że jeśli zignorują hiszpański spadek, on zniknie. Tego nie robi, a każdy z oczywistych sposobów wyjścia ma swoją pułapkę.

Ignorowanie go

Każdy, kto ma udziały w spadku, oraz bank, któremu są należne pieniądze, może udać się do notariusza i zawiadomić spadkobiercę, że ma 30 dni kalendarzowych na podjęcie decyzji (Kodeks cywilny, artykuł 1005). Spadkobierca może przyjąć spadek, przyjąć go z zastrzeżeniem inwentarza, lub go odrzucić. Jeśli nic nie powie, prawo uznaje spadek za w pełni przyjęty. Spadkobierca, który w pełni przyjmuje spadek, odpowiada za długi spadku zarówno swoim majątkiem, jak i właściwością (artykuł 1003).

Odrzucenie spadku

Odrzucenie spadku dokonuje się w akcie notarialnym (artykuł 1008). Zwalnia spadkobiercę z długów, ale nic nie otrzymuje, a problem nie opuszcza rodzinę. Hipoteka pozostaje na nieruchomości, a spadek przechodzi na kolejną osobę w kolejności, która stoi przed tym samym wyborem. Jeśli spadkobierca umrze bez podjęcia decyzji, prawo do przyjęcia lub odrzucenia spadku przechodzi na jego własnych spadkobierców (artykuł 1006).

Umożliwienie bankowi przejęcia nieruchomości

Bank przeprowadza przejęcie, a nieruchomość trafia na aukcję na oficjalnym portalu BOE. Jeśli cena z aukcji nie pokryje długu, różnica jest nadal należna od spadku i od każdego spadkobiercy, który w pełni przyjął spadek. Wyjaśniamy, jak ustalane są ceny aukcji, w naszym przewodniku dotyczącym dación en pago i sprzedaży przed subastą.

Sprzedaż przez siebie

Aby sprzedać, spadkobiercy muszą najpierw przyjąć spadek, uzyskać każdy NIE, złożyć podatek od spadków i plusvalía, oraz zarejestrować nieruchomość na swoje nazwiska, wszystko z zagranicy. Hipoteka musi być następnie wyjaśniona z ceny sprzedaży. Nasz przewodnik dotyczący podatku od spadków w Andaluzji omawia każdy krok. Dla spadkobierców bez pieniędzy i zainteresowania nieruchomością była to duża praca dla czegoś, co chcieli zapomnieć.

Co zrobiła Santina Property Solutions

Zaczęliśmy od banku, aby dowiedzieć się, ile było należne na obu nieruchomościach. Następnie szukaliśmy spadkobierców.

Dostanie się do budynku

Człowiek, który zbudował blok, był jedyną osobą, która opiekowała się penthausem. Dał nam dostęp do budynku i mieszkania, co pozwoliło nam zobaczyć, w jakim stanie się znajduje i co byłoby potrzebne do sprzedaży.

Znalezienie spadkobierców

Znaleźliśmy krewnych spadkobierców mieszkających w miasteczku koło Alhaurín, w prowincji Málaga. Dzięki nim skontaktowaliśmy się ze spadkobiercami za granicą. To jest część pracy, którą nazywamy ustalaniem tożsamości spadkobierców: znalezienie osób, które mają prawo do nieruchomości, a następnie znalezienie sposobu, aby się z nimi skontaktować.

Zyskanie zaufania spadkobierców

Spadkobiercy nie uwierzyli na początku. Porzucili nieruchomość. Oferta, która spłaciła dług i zapłaciła im również, brzmiała jak zbyt piękna, aby była prawdziwa. Krewni nam w tym pomogli. Pozostali w środku rozmów, aż spadkobiercy byli gotowi do przodu.

Jak działała transakcja

Była to transakcja trzystronnego. Inwestor, z którym współpracuje Santina, kupił obie nieruchomości: penthaus w Alhaurín i nieruchomość w Alicante, na której wciąż mieszkał samowolny lokator. Obie nieruchomości były częścią tej samej transakcji, dzięki czemu całkowita pozycja banku została rozstrzygnięta jednocześnie.

• Bank zaakceptował mniej, niż mu było należne, i obie hipoteki zostały spłacone.
• Krewny który znalazł spadkobierców i pomógł w mediacji, otrzymał wynagrodzenie za tę pracę.
• Budowniczy otrzymał wynagrodzenie za bezpieczeństwo nieruchomości i utrzymanie, które wykonywał czekając na spadkobierców.
• Spadkobiercy, którzy myśleli, że wszystko jest stracone, otrzymali pieniądze.

Nikt nie poszedł do sądu i nikt nie został do niczego zmuszony. Michael prowadził sprawę z Mickey.

Jak się skończyło

Od naszej pierwszej rozmowy z bankiem do zamknięcia transakcji minęło nieco ponad cztery miesiące.

Penthaus powrócił na rynek poprzez lokalną agencję, z którą współpracujemy w Alhaurín. Kupujący już podpisał rezerwę, a sprzedaż powinna być sfinalizowana w ciągu kilku dni.

Nieruchomość w Alicante jest wciąż w fazie realizacji. Samowolny lokator nadal tam mieszka i pracujemy nad jej przywróceniem dla inwestora. Nasz przewodnik dotyczący inquiokupas i odzyskania nieruchomości wyjaśnia, jak przebiega ten proces w Hiszpanii.

Jeśli odziedziczyłeś nieruchomość w Hiszpanii, której nie chcesz

• Nie ignoruj tego. Bank może uruchomić 30-dniowy okres u notariusza, a milczenie liczy się jako zaakceptowanie wszystkiego, w tym długów.
• Dowiedz się, co na nim ciąży. A nota simple z Rejestru Gruntów pokazuje wszystkie hipoteki i obciążenia. Bank może powiedzieć ci, co pozostaje do spłaty.
• Poznaj swoje trzy opcje. Zaakceptuj bezwarunkowo, zaakceptuj z zastrzeżeniem inwentarza aby nigdy nie być winnym więcej niż wartość majątku (artykuł 1023), lub zrzekni się przed notariuszem. Sprzedaż lub przekazanie udziału liczy się jako zaakceptowanie (artykuł 1000), więc najpierw się zdecyduj.
• Zabezpiecz to. W tym przypadku nowe zamki, alarmy i jeden lokalny mieszkaniec sprawdzający budynek trzymali lokatorów bezdomnych z dala od mieszkania.
• Porozmawiaj z bankiem. Tutaj bank zaakceptował mniej niż mu się należało. To nie będzie miało miejsca za każdym razem i nie może się zdarzyć, jeśli nikt nie rozmawia z bankiem.

Nasza wcześniejsza sprawa w Canceladzie była inną wersją tego samego problemu: odziedziczony dom z niespłaconą hipoteką, lokatorem, który przestał płacić, i lokatorami bezdomnymi w pokojach zapasowych. I nasza strona dotycząca odziedziczonej nieruchomości obejmuje resztę tego, co może zablokować dziedziczenie na tym wybrzeżu.

Odziedziczył nieruchomość, której nie chcesz?

Santina Property Solutions to część Santina Homes, która zajmuje się nieruchomościami, których nie można po prostu wystawić na sprzedaż: niespłacone hipoteki, lokatorzy bezdomni, zablokowane dziedziczenia i spadkobiercy, których nie można znaleźć. Santina Homes to rodzinna agencja działająca w Esteponie od 1999 roku. Jeśli jesteś spadkobiercą zagranicą z hiszpańską nieruchomością, którą chętnie się pozbędziesz, powiedz nam, co rozwiązujesz.

Najczęściej zadawane pytania