Erben, die eine spanische Immobilie nicht wollen: Wie wir ein verlassenes Penthouse in Alhaurín de la Torre gelöst haben

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien geerbt haben, die Sie nicht wollen, ist es schwieriger wegzugehen, als es klingt. Die Hypothek bleibt auf der Immobilie, die Bank kann Sie zwingen, sich innerhalb von 30 Tagen zu entscheiden, und ein leeres Haus zieht Hausbesetzer an. Dies ist ein Fall, den Santina Property Solutions in diesem Jahr in Alhaurín de la Torre bearbeitet hat: ein Penthouse, das niemand wollte, Erben im Ausland, eine Hypothek, die niemand bezahlte, und ein Geschäft, das jede Seite besser stellte als erwartet.

Der Fall in Kürze

• Die Immobilie: Ein Penthouse mit drei Schlafzimmern in Alhaurín de la Torre, Málaga, lange Zeit leer.
• Die Probleme: Der Eigentümer war gestorben, die Hypothekenzahlungen waren eingestellt worden, die Erben lebten im Ausland und wollten nichts damit zu tun haben, und Hausbesetzer waren dreimal in das Gebäude eingebrochen.
• Beteiligte Personen: Die Erben im Ausland, ihre Verwandten in Málaga, die Bank, der lokale Mann, der das Gebäude bewachte, und ein Investor, mit Santina Property Solutions, die alle koordinierte.
• Was Santina Property Solutions tat: Verfolgte die Erben durch Verwandte in einer nahe gelegenen Stadt, arbeitete mit der Bank und mit dem lokalen Mann zusammen, der das Gebäude bewachte, und bündelte alles in ein Geschäft mit einem Investor.
• Das Ergebnis: Die Bank akzeptierte eine Vergleichszahlung und wurde bezahlt, jeder, der half, wurde bezahlt, und die Erben erhielten Geld. Etwas über vier Monate.

Was die Erben geerbt hatten

Der Eigentümer hatte das Penthouse zusammen mit einer zweiten Immobilie in Alicante gekauft, beide mit Hypotheken derselben Bank. Als der Eigentümer starb, stellten die Zahlungen ein.

Die Personen in der Erbfolge lebten im Ausland. Sie hatten nicht das Geld, um zwei Hypotheken aufrechtzuerhalten, und sie wollten nichts mit einer der beiden Immobilien zu tun haben. Also passierte nichts. Niemand akzeptierte die Erbschaft, niemand lehnte ab, niemand verkaufte. Das Penthouse blieb leer.

Eine Hypothek, die weiter wuchs

Eine spanische Hypothek bleibt gegen die Immobilie registriert, egal wer sie letztendlich besitzt. Der Tod des Eigentümers storniert sie nicht. Jede versäumte Zahlung addierte sich zur Schuld, und der nächste Schritt der Bank, wenn sie allein gelassen würde, wäre die Zwangsvollstreckung gewesen.

Hausbesetzer vor der Tür

Eine leere Wohnung fällt auf. Hausbesetzer drangen dreimal in das Gebäude ein. Sie drangen nie in das Penthouse ein, und das war einem Mann zu verdanken: einem Einheimischen aus Alhaurín, der den Block selbst gebaut hatte. Er wollte nicht okupas in seinem Gebäude, also baute er neue Schlösser und Alarme ein, behielt das Auge auf dem Ort und führte die Wartungsarbeiten durch, während er darauf wartete, dass jemand kam und die Verantwortung übernahm. Weitere Informationen darüber, was passiert, wenn Hausbesetzer einmal innen sind, finden Sie auf unserer Seite zu besetzten Immobilien und Hausbesetzern.

Warum Weggehen in Spanien nicht funktioniert

Viele Erben im Ausland nehmen an, dass eine spanische Erbschaft verschwindet, wenn sie sie ignorieren. Das ist nicht der Fall, und jeder der offensichtlichen Auswege hat einen Haken.

Ignorieren

Jeder, der ein Interesse an der Erbschaft hat, und eine Bank, der Geld geschuldet wird, kann zu einem Notar gehen und den Erben mitteilen lassen, dass er 30 Kalendertage Zeit hat, um eine Entscheidung zu treffen (Zivilgesetzbuch, Artikel 1005). Der Erbe kann annehmen, mit einem beneficio de inventarioannehmen oder verzichten. Wenn er nichts sagt, behandelt das Gesetz die Erbschaft als vollständig angenommen. Ein Erbe, der vollständig annimmt, haftet für die Schulden des Nachlasses mit seinem eigenen Geld sowie mit dem Vermögen (Artikel 1003).

Verzicht

Der Verzicht auf die Erbschaft erfolgt durch eine Urkunde vor einem Notar (Artikel 1008). Dies befreit den Erben von den Schulden, aber er erhält nichts, und das Problem verlässt die Familie nicht. Die Hypothek bleibt auf der Immobilie und die Erbschaft geht an denjenigen, der als Nächster in der Reihe steht, der sich dann der gleichen Wahl gegenübersieht. Wenn ein Erbe stirbt, ohne jemals eine Entscheidung zu treffen, geht das Recht zu akzeptieren oder zu verzichten an seine eigenen Erben über (Artikel 1006).

Die Bank Zwangsvollstreckung durchführen lassen

Die Bank treibt die Zwangsvollstreckung voran und die Immobilie wird auf dem offiziellen BOE-Portal versteigert. Wenn der Auktionspreis die Schulden nicht deckt, bleibt die Differenz geschuldet, vom Nachlass und von jedem Erben, der ihn vollständig angenommen hat. Wir erklären, wie Auktionspreise in unserem Leitfaden zu dación en pago und Verkauf vor der subasta.

festgesetzt werden. Selbst verkaufen

Zum Verkauf müssen die Erben zunächst die Erbschaft annehmen, sich jeweils eine NIE beschaffen, die Erbschaftsteuer und die Plusvalíaeinreichen und die Immobilie in ihren Namen registrieren lassen, alles aus dem Ausland. Die Hypothek muss dann aus dem Verkaufspreis gelöscht werden. Unser Leitfaden zu Erbschaftsteuer in Andalusien geht durch jeden Schritt. Für Erben ohne Geld und ohne Interesse an der Immobilie war es viel Arbeit für etwas, das sie vergessen wollten.

Was Santina Property Solutions tat

Wir begannen mit der Bank, um herauszufinden, was auf beiden Immobilien geschuldet war. Dann machten wir uns auf die Suche nach den Erben.

In das Gebäude eindringen

Der Mann, der den Block gebaut hatte, war die eine Person, die sich um das Penthouse gekümmert hatte. Er gab uns Zugang zum Gebäude und zur Wohnung, was bedeutete, dass wir sehen konnten, in welchem Zustand sie sich befand und was erforderlich wäre, um sie zu verkaufen.

Die Erben finden

Wir haben Verwandte der Erben in einer Stadt in der Nähe von Alhaurín in der Provinz Málaga gefunden. Durch sie kamen wir mit den Erben im Ausland in Kontakt. Dies ist der Teil der Arbeit, den wir nennen Erbenfindung: Die Menschen zu finden, die berechtigt sind, eine Immobilie zu erben, und dann einen Weg zu finden, mit ihnen zu kommunizieren.

Das Vertrauen der Erben gewinnen

Die Erben glaubten zunächst nicht daran. Sie hatten die Immobilie abgeschrieben. Ein Angebot, das die Schulden tilgte und ihnen auch noch Geld zahlte, klang zu schön, um wahr zu sein. Die Verwandten halfen uns dabei. Sie blieben während der Gespräche vermittelnd dabei, bis die Erben bereit waren, voranzugehen.

Wie der Deal funktionierte

Es war ein dreiteiliger Deal. Ein Investor, mit dem Santina zusammenarbeitet, kaufte beide Immobilien: das Penthouse in Alhaurín und die Immobilie in Alicante, in der noch ein Hausbesetzer lebte. Beide Immobilien waren Teil desselben Deals, sodass die gesamte Position der Bank auf einmal geregelt wurde.

• Die Bank akzeptierte weniger als geschuldet, und beide Hypotheken wurden abbezahlt.
• Der Verwandte der die Erben fand und bei der Vermittlung half, wurde für diese Arbeit bezahlt.
• Der Bauunternehmer wurde dafür bezahlt, dass er die Immobilie sicher aufbewahrte und die Wartungsarbeiten durchführte, während er auf die Erben wartete.
• Die Erben, die dachten, alles sei verloren, gingen mit Geld aus der Sache hervor.

Niemand musste vor Gericht gehen und niemand wurde zu etwas gezwungen. Michael führte den Fall mit Mickey.

Wie es endete

Es dauerte etwas über vier Monate von unserem ersten Gespräch mit der Bank bis zum Abschluss des Deals.

Das Penthouse ist wieder auf dem Markt durch eine lokale Agentur, mit der wir in Alhaurín zusammenarbeiten. Ein Käufer hat bereits die Reservierung unterzeichnet und der Verkauf soll in den nächsten Tagen abgeschlossen werden.

Die Immobilie in Alicante ist noch in Bearbeitung. Der Hausbesetzer ist noch dort, und wir arbeiten daran, sie für den Investor zurückzubekommen. Unser Leitfaden zu inquiokupas und eine Immobilie zurückzubekommen erklärt, wie dieser Prozess in Spanien funktioniert.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien geerbt haben, die Sie nicht behalten möchten

• Ignorieren Sie es nicht. Die Bank kann die 30-Tage-Frist bei einem Notar in Gang setzen, und Schweigen gilt als Annahme von allem, einschließlich der Schulden.
• Finden Sie heraus, was darauf lastet. A nota simple aus dem Grundbuch zeigt jede Hypothek und jede Belastung. Die Bank kann Ihnen sagen, welche Schulden noch ausstehen.
• Kennen Sie Ihre drei Optionen. Bedingungslos annehmen, mit Vorbehalt annehmen oder beneficio de inventario sodass Sie niemals mehr schulden, als der Nachlass wert ist (Artikel 1023), oder vor einem Notar verzichten. Der Verkauf oder die Schenkung Ihres Anteils gilt als Annahme (Artikel 1000), daher entscheiden Sie zuerst.
• Halten Sie es gesichert. In diesem Fall hielten neue Schlösser, Alarmanlagen und eine lokale Person, die das Gebäude überwachte, die Hausbesetzer aus der Wohnung.
• Sprechen Sie mit der Bank. Hier akzeptierte die Bank weniger als das, was sie schuldete. Das passiert nicht jedes Mal, und es kann nicht passieren, wenn niemand mit der Bank spricht.

Unser früherer Fall in Cancelada war eine andere Version desselben Problems: ein geerbtes Haus mit einer unbezahlten Hypothek, ein Mieter, der aufhörte zu zahlen, und Hausbesetzer in den Nebenzimmern. Und unser Seite zu geerbtem Vermögen behandelt den Rest dessen, was eine Erbschaft an dieser Küste blockieren kann.

Eine Immobilie geerbt, die Sie nicht behalten möchten?

Santina Property Solutions ist der Teil von Santina Homes, der sich mit Immobilien befasst, die nicht einfach inseriert und verkauft werden können: unbezahlte Hypotheken, Hausbesetzer, blockierte Erbschaften und Erben, die niemand finden kann. Santina Homes ist eine Familienagentur, die seit 1999 in Estepona tätig ist. Wenn Sie ein Erbe im Ausland sind und eine spanische Immobilie loswerden möchten, teilen Sie uns mit, womit Sie es zu tun haben.

Häufig gestellte Fragen