Ce qu’il en coûte pour vendre une propriété en Espagne, et le chiffre d’équilibre que personne ne calcule

Vendre un bien immobilier en Espagne coûte environ 13 à 15 pour cent du prix sur une revente, ou 17 à 20 pour cent sur un neuf, une fois la commission d'agence, la plusvalía municipal et l'impôt sur les gains en capital ajoutés à ce que vous avez déjà payé pour l'acheter. À l'appréciation constante d'un seul chiffre de ce marché, cela signifie quatre à six ans de croissance des prix avant qu'une vente ne devienne rentable, et les coûts de détention poussent le chiffre réel plus haut encore.

Tous les guides d’achat vous indiquent ce qu’il coûte d’accéder à une propriété espagnole. Presque personne ne complète la réflexion : ce que coûte la sortie, et ce que ces deux chiffres impliquent ensemble sur la durée pendant laquelle vous devriez prévoir de posséder. Ce second calcul est, selon nous, le calcul arithmétique le plus utile dans l’immobilier espagnol, et c’est celui que l’industrie est la moins pressée de faire pour vous. Faisons-le.

Ce que la vente coûte vraiment

Quatre éléments figurent au passif. La commission d’agence, généralement la plus importante. La plusvalía municipal, l’impôt local sur l’augmentation de la valeur officielle de votre terrain au cours de vos années de possession, qui varie selon la commune et la période de détention. L’impôt sur les plus-values sur votre bénéfice, qui pour les non-résidents s’élève à un taux forfaitaire de 19 pour cent, avec la réserve habituelle que votre situation spécifique mérite une confirmation professionnelle plutôt qu’une généralisation de blog. Et, si vous vendez en tant que non-résident, un mécanisme qui surprend tout le monde la première fois : l’acheteur est tenu de retenir 3 pour cent du prix et de le verser directement au fisc espagnol en votre nom, à titre d’acompte sur votre facture d’impôt sur les gains. Vous vous régularisez ensuite, et si la retenue dépasse ce que vous devez, vous réclamez la différence. C’est plutôt une question de délai et de paperasse qu’un coût, mais les vendeurs qui l’ignorent trouvent 3 pour cent de leur prix brièvement manquant au pire moment.

Une note véritablement réconfortante s’impose ici : l’impôt espagnol payé sur la vente est généralement imputé sur votre responsabilité fiscale du pays d’origine en vertu des traités contre les doubles impositions. Le principe est que vous ne payez pas deux fois ; vous payez en Espagne d’abord et votre déclaration fiscale du pays d’origine en tient compte.

L’aller-retour : le chiffre que personne ne calcule

Maintenant, combinez entrée et sortie. L’achat coûte environ 9,5 pour cent sur une revente ou environ 13,7 pour cent sur un programme neuf en Andalousie, comme nous l’avons détaillé dans notre guide des coûts d’achat. La vente coûte une commission plus les impôts ci-dessus. Faites le calcul sur le prix seul et la conclusion en découle : une propriété espagnole a besoin d’environ 13 à 15 pour cent d’appréciation sur une revente, ou 17 à 20 pour cent sur un programme neuf, juste pour vous rendre votre argent. Pas de profit. L’égalité.

Avec la croissance régulière à un chiffre que nous considérons comme la perspective réaliste de ce marché, c’est environ quatre à six ans d’appréciation avant le premier euro de gain réel, et plus long une fois que vous comptabilisez les coûts de détention qui s’accumulent entre-temps : IBI, charges de copropriété, la déclaration annuelle de non-résident, l’entretien, l’ameublement. Les revenus locatifs, lorsque vous en disposez, poussent dans l’autre direction et peuvent modifier considérablement la situation. Mais le titre demeure, et il vaut la peine de le dire clairement parce que très peu de gens dans cette industrie le feront : une propriété espagnole est un mauvais instrument à court terme et un instrument tout à fait raisonnable à long terme.

Ce qui en découle

Trois conclusions, honnêtement tirées. D’abord, si votre horizon réaliste est inférieur à quatre ans, achetez en tant que mode de vie, pas en tant que placement, et justifiez-le de la façon dont vous justifieriez tout grand achat de vie, car l’arithmétique ne le fera pas pour vous. Il n’y a rien de mal à cela ; la plupart des plus belles maisons de cette côte ont été achetées exactement de cette façon. Deuxièmement, si vous achetez en tant qu’investisseur, les frictions de l’aller-retour font que la décision d’entrée compte énormément : la bonne zone et la bonne propriété, achetées bien, font l’appréciation qui vous fait passer l’égalité, ce qui est l’argument que nous avons présenté dans notre article sur pourquoi ce marché n’est pas une bulle. Les stocks rares et bien situés dans Golden Mile ou dans Sotogrande Costa ont historiquement dépassé cette limite avec une marge confortable ; les stocks moyens dans les emplacements moyens ne l’ont pas fait.

Et troisièmement, planifiez la sortie à l’entrée. Connaissez votre coût total d’entrée sur la propriété spécifique, connaissez la valeur de référence que le fisc y détient, comprenez ce que seront votre position de gains en capital et la retenue de 3 pour cent, et conservez chaque facture d’acquisition, car les coûts documentés réduisent le gain imposable lorsque vous vendez finalement. Les vendeurs qui arrivent à la sortie avec un dossier complet du jour où ils ont acheté ont constamment les ventes les plus fluides et les moins chères.

Tout ceci n’est pas destiné à refroidir quiconque sur l’immobilier espagnol ; nous le vendons pour vivre et le possédons nous-mêmes. C’est pour remplacer un vague espoir, les prix montent, par un chiffre sur lequel vous pouvez planifier. Quatre à six ans à l’égalité, l’appréciation faisant le travail après cela, et un marché dont l’arithmétique de l’offre soutient le propriétaire patient. Achetez avec ce cadre, que ce soit un programme neuf ou une revente classique, et la sortie s’occupe d’elle-même.

Preguntas que la gente hace

Combien coûte la vente d'une propriété en Espagne ?

Environ 13 à 15 % du prix sur une revente, ou 17 à 20 % sur un nouveau bien, une fois que la commission d'agence, la plus-value municipale et l'impôt sur les gains en capital s'ajoutent à ce que vous aviez déjà payé pour l'acheter.

Qu'est-ce que la retenue de 3 % pour les vendeurs non-résidents ?

Lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix et de le verser directement au fisc espagnol en acompte sur votre facture de gains en capital. Vous régularisez la différence ensuite.

Quel impôt sur les gains en capital les non-résidents paient-ils lors d'une vente en Espagne ?

Un taux forfaitaire de 19 % sur le profit, bien que votre situation spécifique doive être confirmée auprès d'un professionnel plutôt que prise comme une règle universelle.

Combien de temps avant qu'un achat de propriété en Espagne ne s'amortisse ?

Avec une croissance annuelle modérée à un seul chiffre, comptez environ quatre à six ans de valorisation avant de récupérer vos frais d'entrée et de sortie, et plus longtemps si vous tenez compte des frais de détention comme l'IBI, les charges de copropriété et l'entretien.

Serai-je imposé deux fois sur la vente d'une propriété espagnole ?

Généralement non. Les impôts espagnols payés sur la vente sont généralement imputables sur votre responsabilité fiscale dans votre pays d'origine en vertu des traités de double imposition, vous payez d'abord en Espagne et votre déclaration fiscale nationale en tient compte.

Qu'est-ce que la plus-value municipal ?

Un impôt local espagnol sur l'augmentation de la valeur officielle de votre terrain au cours de vos années de propriété. Il varie selon la commune et la durée de détention de la propriété.