Inquiokupa: Wat het betekent en hoe u uw eigendom aan de Costa del Sol terugkrijgt

An inquiokupa is een huurder die een contract ondertekende, niet meer betaalde en niet wil vertrekken. Spaanse politie kan hen niet verwijderen, omdat er niets strafbaars is gebeurd. De eigenaar gaat door een civiele uitzetting wegens non-betaling, wat aan de Costa del Sol enkele maanden tot meer dan een jaar duurt, of onderhandelt een vertrek, wat meestal enkele weken duurt. Dit is de route die we meestal gebruiken bij Santina Property Solutionsen het is degene die de meeste buitenlandse eigenaren eerst fout begrijpen.

Het inquiokupa-probleem in getallen

Kraakcijfers tellen strafklachten, dus ze onderschatten het probleem. Een inquiokupa verschijnt er nooit in, omdat geen klacht wordt ingediend. Het aantal niet-betalende huurders aan de kust is onbekend en is naar onze ervaring groter.

Welke situatie is de uwe?

Spaans recht geeft u drie verschillende deuren, en op de verkeerde kloppen kost u maanden.

• Ze hadden een contract en stopten met betalen, of het contract liep af en zij bleven. Dit is de inquiokupa. Civiele uithuiszetting wegens non-betaling of afloop, artikel 250 van de Burgerlijke Procedure Code. Dit artikel gaat over u.
• Ze braken in of betrokken een leeg pand. Dat is een okupa, een strafkwestie onder artikel 245 van het Wetboek van Strafrecht. Onze pagina voor gekraakte panden legt die route uit en wat de wet van 2025 veranderde.
• U liet hen binnen en zij vertrokken nooit. Een familielid, een ex-partner, een vriend. Precario, via de snelle terugvorderingsprocedure van Ley 5/2018.

Waarom de politie niet helpt bij een inquiokupa

Omdat er geen misdrijf is. Een huurder die stopt met betalen is in strijd met een contract, en contracten worden afgedwongen door burgerlijke rechtbanken. Eigenaren die de Guardia Civil naar een flat bellen waar de huurder een ondertekend contract heeft, wordt beleefd gezegd een advocaat te raadplegen. Eigenaren die het slot veranderen terwijl de huurder op het werk is, zijn degenen die voor een strafrechter terechtkomen wegens coacciones. Spaanse rechtbanken hebben eigenaren veroordeeld voor het afsnijden van elektriciteit en voor het rondsturen van mensen om het leven ongemakkelijk te maken. Zodra iemand naar binnen woont met een contract erachter, gaat het weg via een gerechtsbevel of een overeenkomst.

Hoe de civiele uithuiszetting werkelijk verloopt

Uw advocaat dient een demanda de desahucio por falta de pago in, meestal met een vordering voor de achterstallige huur in hetzelfde document. De rechtbank betekent dit aan de huurder. Vanaf dat moment heeft de huurder tien dagen om alles te betalen wat hij verschuldigd is, wat de eerste zaak stopzet. Dat is de enervación, en het is een eenmalige kaart. Als zij betalen en opnieuw in gebreke blijven, kan de tweede zaak niet op dezelfde manier worden gestopt.

Als zij niet betalen of bezwaar maken, stelt de rechtbank in hetzelfde vonnis een datum vast voor de lanzamiento, de fysieke uithuiszetting, zonder afzonderlijk proces. Als zij bezwaar maken, is er een zitting, dan een uitspraak, dan de lanzamiento-datum. Sinds de Housing Act van 2023 moet de vordering aangeven of het pand de gewone woning van de huurder is, of de huurder zich in een kwetsbare situatie bevindt, en of de eigenaar een gran tenedor is met tien of meer panden. Een gran tenedor moet eerst een verzoekschriftprocedure proberen. Een particuliere eigenaar met één flat in Estepona niet.

Een nationale decreet dat sinds 8 oktober 2026 van kracht is, Real Decreto-ley 29/2026, voegt een stap toe wanneer de huurder economisch kwetsbaar is. De rechtbank stelt de regionale regering hiervan in kennis, die twee maanden heeft om de huurder ander woonruimte aan te bieden of u alles verschuldigde bedragen plus kosten uit te betalen. De zaak wordt voor deze twee maanden opgeschort. Doet de regering geen van beide, dan neemt zij de schuld van de huurder over, gaat de uitzetting niet door en loopt het contract door zolang de kwetsbaarheid voortduurt. Waar kwetsbaarheid wordt aangetoond door een rapport van sociale diensten en er geen ander onderkomen is, kan de rechtbank de zaak ook tot drie jaar opschorten, met de regionale regering die een particuliere huiseigenaar compenseert voor de gemiste huur. Het Congres heeft het decreet op 12 november 2026 bekrachtigd; ons verkiezingsbericht volgt waar het staat. Voor een huurder die niet kwetsbaar is, verandert er niets.

Hoe lang het aan de kust duurt

De rechtbanken in Estepona, Marbella en Fuengirola zijn druk bezet en de lanzamiento heeft een gerechtsdeurwaarder en soms politie nodig. Een huurder die niets doet kan er in vier tot zes maanden uit zijn. Een huurder met een advocaat, een kwetsbaarheidsrapport en een kind in de flat kan meer dan een jaar duren. Elke maand kost u de huur die u niet ontvangt, de gemeenschapskosten en IBI die u nog steeds betaalt, en de reparaties die u zult aantreffen wanneer u binnenkomt. Voor een flat van 1.500 euro per maand kost een jaar inquiokupa de eigenaar alleen 18.000 euro huur voordat de advocaat een factuur stuurt.

De snellere route: een overeengekomen vertrek

De meeste inquiokupa zaken die wij sluiten eindigen met een ondertekende overeenkomst, een uithuiszettingsdatum en vaak een geldbedrag dat op de dag van sleuteloverdracht wordt betaald. Eigenaren haten het idee om iemand te betalen die hun al geld schuldig is. De rekenkunde wint meestal: een paar duizend euro tegen een jaar verloren huur en juridische kosten, met het pand terug in weken. De overeenkomst is rechtmatig, schriftelijk, en de zaak wordt parallel ingediend zodat de klok loopt als de huurder zich bedenkt.

Wat het werkend maakt is dat de huurder te maken heeft met iemand die lokaal is, langskomt, hun taal spreekt en een datum en een bedrag kan bieden in plaats van een bedreiging. Een brief van een advocaat uit Londen doet dat niet. In Cancelada namen wij een townhouse over met een niet-betalende huurder in het ene deel en kamers onderverhuurd aan vreemden in het andere, bovenop een onbetaalde hypotheek en een onopgelost erfrecht. Iedereen vertrok in onderling overleg en het huis werd zes maanden nadat wij begonnen verkocht.

Wat u in de eerste week moet doen

• Verzamel het contract, de bankafschriften met gemiste betalingen, de borg en eventuele berichten. De vordering is hierop gebaseerd.
• Accepteer geen gedeeltelijke betaling zonder advies. Dit kan de situatie voor de deshaucio opnieuw instellen.
• Controleer uw huisverzekering. Sommige Spaanse polissen dekken juridische kosten bij niet-betaling, enkele dekken verloren huurinkomsten.
• Neem een lokale advocaat die deze vorderingen indient bij de rechtbank waar het pand zich bevindt, en een lokale contactpersoon die met de huurder kan spreken.
• Beslis nu wat het pand daarna is. Als u gaat verkopen, onze verkoopgids legt uit wat een leeg, schoongemaakt pand waard is vergeleken met een pand met een huurder erin, en het break-even punt bevat de verkoopkosten.

Als u een pand met een huurder erin koopt

Een appartement verkocht met een huurder die “binnenkort weg gaat” is de meest voorkomende manier om iemand anders zijn inquiokupa over te nemen. De vier controles voordat u ondertekent omvatten het aanvragen van het contract en de huurkwijttingen van de afgelopen zes maanden. Als de verkoper deze niet kan overleggen, waardeer het pand dan als bewoond, want dat is het.

Waar Santina past

Santina Property Solutions coördineert de advocaat, het gesprek met de huurder, de overdracht en de schoonmaak, en Santina Homes verkoopt of verhuurt het pand opnieuw als dat is wat de eigenaar wil. Wij werken de Estepona en Marbella kuststrook waar het meeste van wat wij verkopen zich bevindt. Het eerste gesprek is gratis en vertrouwelijk, en als het eerlijke antwoord is dat de gerechtelijke weg de enige is, zeggen wij dat.

Veelgestelde vragen