Inquiokupa: Co to oznacza i jak odzyskać swoją nieruchomość na Costa del Sol

An inquiokupa to najemca, który podpisał umowę, przestał płacić i nie chce wyjść. Policja hiszpańska nie może go usunąć, ponieważ nie doszło do żadnego przestępstwa. Właściciel wszczyna postępowanie cywilne o eksmisję za brak płatności, które na Costa del Sol trwa kilka miesięcy do ponad roku, lub negocjuje wyjście, które zwykle trwa kilka tygodni. To droga, którą najczęściej stosujemy w Santina Property Solutions, i to ta, którą właściciele zagranicą najczęściej źle robią na początku.

Problem inquiokupy w liczbach

Liczby zajęć nieruchomości obejmują skargi karne, więc zaniżają skalę problemu. Inquiokupa nigdy się w nich nie pojawia, ponieważ nie składa się skargi. Liczba nienależycie płacących najemców na wybrzeżu jest nieznana i, według naszego doświadczenia, większa.

Która sytuacja jest Twoja?

Prawo hiszpańskie daje ci trzy różne drogi, a zapukanie do złych kosztuje miesiące.

• Mieli umowę i przestali płacić, albo umowa się skończyła i zostali. To jest inquiokupa. Eksmisja cywilna za brak płatności lub wygaśnięcie umowy, artykuł 250 ustawy o postępowaniu cywilnym. Ten wpis dotyczy ciebie.
• Włamali się lub wprowadzili do pustej nieruchomości. To jest okupa, sprawa karna na podstawie artykułu 245 kodeksu karnego. Nasza strona o zajętych nieruchomościach wyjaśnia tę drogę i zmiany wprowadzone przez prawo z 2025 roku.
• Wpuściłeś ich i nigdy nie wyszli. Krewny, były partner, przyjaciel. Precario, poprzez szybkie postępowanie zwrotne zgodnie z Ley 5/2018.

Dlaczego policja nie pomoże w sprawie inquikoupy

Ponieważ nie ma przestępstwa. Najemca, który przestaje płacić, narusza umowę, a umowy egzekwują sądy cywilne. Właściciele, którzy wezwą Gwardię Cywilną do mieszkania, w którym najemca ma podpisaną umowę dzierżawy, są uprzejmie kierowani do prawnika. Właściciele, którzy zmieniają zamki, gdy najemca jest w pracy, to ci, którzy trafiają przed sędziego karnego za coacciones. Sądy hiszpańskie skazały właścicieli za wyłączenie prądu i za wysyłanie ludzi, aby utrudniać życie. Gdy ktoś mieszka w środku z umową za sobą, jedyną drogą jest nakaz sądowy lub porozumienie.

Jak faktycznie przebiega eksmisja cywilna

Twój prawnik składa pozew o eksmisję z powodu braku płatności (demanda de desahucio por falta de pago), zwykle z roszczeniem o zaległy czynsz w tym samym dokumencie. Sąd doręcza go najemcy. Od tego momentu najemca ma dziesięć dni na opłacenie całej należnej kwoty, co zatrzymuje pierwszy pozew na miejscu. To jest enervación, i to karta jednorazowego użytku. Jeśli zapłaci i znowu będzie w zaległości, drugi pozew nie może być zatrzymany w ten sam sposób.

Jeśli nie zapłaci lub się sprzeciwi, sąd wyznacza datę lanzamiento (fizycznego przekazania) w tym samym wyroku, bez osobnego procesu. Jeśli się sprzeciwi, odbywa się przesłuchanie, następnie wyrok, a następnie data lanzamiento. Od ustawy mieszkaniowej z 2023 roku pozew musi zawierać informację, czy nieruchomość jest zwykłym domem zamieszkania najemcy, czy najemca jest w sytuacji podatnej na zagrożenie, oraz czy właściciel jest gran tenedor z dziesięcioma lub więcej nieruchomościami. Gran tenedor musi najpierw spróbować pojednania. Prywatny właściciel z jednym mieszkaniem w Esteponie nie musi.

Krajowy dekret obowiązujący od 8 października 2026 r., Królewski Dekret-prawo 29/2026, dodaje etap, gdy najemca jest ekonomicznie wrażliwy. Sąd informuje rząd regionalny, który ma dwa miesiące na zaproponowanie najemcy innego mieszkania lub zapłacenie wszystkich zaległości plus koszty. Sprawa jest wstrzymana na te dwa miesiące. Jeśli rząd tego nie zrobi, przejmuje dług najemcy, eksmisja nie dochodzi do skutku, a umowa trwa, gdy wrażliwość się utrzymuje. Jeśli wrażliwość zostanie wykazana raportem służb społecznych i nie ma gdzie indziej pójść, sąd może również wstrzymać sprawę na okres do trzech lat, a rząd regionalny rekompensuje prywatnym właścicielom utraconą czynsz. Kongres zatwierdził dekret 12 listopada 2026 r.; nasz post wyborczy śledzi, gdzie sprawa stoi. Dla najemcy, który nie jest podatny na działania, nic się nie zmienia.

Jak długo to trwa na wybrzeżu

Sądy w Esteponie, Marbelli i Fuengiroli są obciążone pracą, a lanzamiento wymaga urzędnika sądowego i czasami policji. Najemca, który nic nie robi, może być usunięty w ciągu czterech do sześciu miesięcy. Najemca z prawnikiem, raportem o zagrożeniu i dzieckiem w mieszkaniu może to trwać rok lub dłużej. Każdy miesiąc kosztuje cię czynsz, który nie otrzymujesz, opłaty wspólnoty i IBI, które wciąż płacisz, oraz naprawy, które odkryjesz, gdy się wprowadzisz. W mieszkaniu za 1500 euro miesięcznie, rok inquikoupy kosztuje właściciela 18 000 euro tylko w czynszu, zanim prawnik wyśle fakturę.

Szybsza droga: uzgodnione wyjście

Większość inquiokupa spraw, które zamykamy, kończy się podpisaną umową, datą przekazania i, często, kwotą pieniędzy wypłaconą w dniu zwrotu kluczy. Właściciele nienawidzą idei płacenia komuś, kto im już coś zawiniał. Arytmetyka zwykle wygrywa: kilka tysięcy euro przeciwko rokowi utraconego czynszu i kosztom prawnym, z nieruchomością odzyskaną w ciągu tygodni. Umowa jest legalna, napisana, a pozew jest złożony równolegle, więc czas płynie, jeśli najemca zmieni zdanie.

To działa, ponieważ lokator ma do czynienia z kimś lokalnym, kto się pojawia, mówi jego językiem i może podać datę i liczbę zamiast groźby. List od prawnika z Londynu tego nie robi. W Canceladzie Przejęliśmy kamienicę z nieplacącym lokatorami w jednej części i pokojami podnajmowanymi obcym w drugiej, na dodatek z niespłaconą hipoteką i nierozstrzygniętym spadkiem. Wszyscy wyszli za porozumieniem stron, a dom sprzedał się sześć miesięcy po tym, jak zaczęliśmy.

Co robić w pierwszym tygodniu

• Zebierz umowę, wyciągi bankowe pokazujące zaległe płatności, dowód depozytu i wszelkie wiadomości. Na nich buduje się roszczenie.
• Nie akceptuj płatności częściowej bez porady. Może to zresetować okres dla desahucio.
• Sprawdź swoją polisę ubezpieczenia domu. Niektóre polisy hiszpańskie pokrywają koszty prawne za brak płatności, kilka pokrywa utracone czynsze.
• Znajdź lokalnego prawnika, który składa te pozwy w sądzie, gdzie znajduje się nieruchomość, oraz lokalną osobę, która może porozmawiać z lokatorami.
• Zdecyduj teraz, do czego nieruchomość ma służyć później. Jeśli zamierzasz sprzedać, nasz przewodnik po sprzedaży wyjaśnia, na ile warta jest pusta, oczyszczona nieruchomość w porównaniu z tą z lokatorami w środku, oraz punkt progu rentowności zawiera koszty sprzedaży.

Jeśli kupujesz nieruchomość z lokatorami w środku

Mieszkanie sprzedane z lokatorami, którzy “wkrótce się wyprowadzą”, to najczęstszy sposób na odziedziczenie czyjejś okupa. Cztery sprawy do sprawdzenia przed podpisaniem obejmują pytanie o umowę i ostatnie sześć miesięcy paragonów za czynsz. Jeśli sprzedawca nie może ich przedstawić, wycen nieruchomość jako zajętą, ponieważ jest.

Gdzie Santina się wpisuje

Santina Property Solutions koordynuje prawnika, rozmowę z lokatorami, przekazanie i sprzątanie, a następnie Santina Homes sprzedaje lub ponownie wynajmuje nieruchomość, jeśli tego chce właściciel. Pracujemy na Estepona i Marbella odcinku wybrzeża, gdzie większość tego, co sprzedajemy, się znajduje. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i poufna, a jeśli szczera odpowiedź brzmi, że droga sądowa jest jedyną opcją, tak mówimy.

Najczęściej zadawane pytania