Arvingar som inte vill ha en spansk fastighet: Hur vi löste problemet med en övergiven taklägenhet i Alhaurín de la Torre

Om du har ärvt en fastighet i Spanien som du inte vill ha är det svårare än det låter att gå därifrån. Bolånet förblir på fastigheten, banken kan tvinga dig att besluta inom 30 dagar, och ett tomt hem lockar till sig besetters. Det här är ett fall som Santina Property Solutions hanterade i år i Alhaurín de la Torre: en taklägenhet som ingen ville ha, arvingar som bodde utomlands, ett bolån som ingen betalade, och en affär som lämnade alla parter bättre ställda än vad de förväntade sig.

Fallet i korthet

• Fastigheten: en taklägenhet med tre sovrum i Alhaurín de la Torre, Málaga, tom under en lång tid.
• Problemen: ägaren hade avlidit, bolånebetalningarna hade upphört, arvingarnas bodde utomlands och ville ingenting med den att göra, och besetters hade bryta sig in i byggnaden tre gånger.
• Inblandade personer: arvingarnas utomlands, deras släktingar i Málaga, banken, den lokale mannen som vakade över byggnaden och en investerare, med Santina Property Solutions koordinerande alla.
• Vad Santina Property Solutions gjorde: spårade upp arvingarnas genom släktingar i en närliggande stad, arbetade med banken och med den lokale mannen som vakade över byggnaden, och packade ihop allt till en affär med en investerare.
• Resultatet: banken accepterade en uppgörelse och blev betald, alla som hjälpte blev betalda, och arvingarnas fick pengar. Strax över fyra månader.

Vad arvingarnas hade ärvt

Ägaren hade köpt taklägenheten tillsammans med en andra fastighet i Alicante, båda med bolån från samma bank. När ägaren dog upphörde betalningarna.

De människor som stod i kön för att ärva bodde utomlands. De hade inte pengar för att hålla två bolån igång, och de ville ingenting med någon av fastigheterna att göra. Så ingenting hände. Ingen accepterade arvet, ingen vägrade det, ingen sålde. Taklägenheten stod tom.

Ett bolån som växte

Ett spanskt bolån förblir registrerat på fastigheten, oavsett vem som slutligen äger den. Ägarens död tar inte bort det. Varje missad betalning lades till skulden, och bankens nästa steg, om ingenting gjordes, skulle ha varit återtagning.

Besetters vid dörren

En tom lägenhet märks. Besetters kom in i byggnaden tre gånger. De kom aldrig in i taklägenheten, och det var tack vare en man: en lokal från Alhaurín som hade byggt blocket från början. Han ville inte okupas i sin byggnad, så han installerade nya lås och larm, höll ett öga på stället och gjorde underhållet medan han väntade på att någon skulle dyka upp och ta ansvar för det. För mer om vad som händer när besetters väl är inne, se vår sida om ockuperade fastigheter och besetters.

Varför att gå härifrån inte fungerar i Spanien

Många arvingar utomlands antar att om de ignorerar ett spanskt arv försvinner det. Det gör det inte, och var och en av de uppenbara utgångarna har en fallgrop.

Ignorera det

Alla med intresse för arvet, och en bank som är borgenär, kan gå till en notarie och få arvingen kallad för att fatta beslut inom 30 kalenderdagar (Civillagen, artikel 1005). Arvingen kan acceptera, acceptera med beneficio de inventario, eller avsäga sig. Om de säger ingenting behandlar lagen arvet som accepterat utan begränsning. En arvinge som accepterar utan begränsning svarar för dödsboets skulder med egna medel såväl som med egendomen (artikel 1003).

Avsägelse

Att avslå arvet görs i en handling inför notarie (artikel 1008). Det befriar arvingen från skulderna, men de får ingenting, och problemet lämnar inte familjen. Inteckningen stannar på fastigheten och arvet går till nästa i ordningen, som då står inför samma val. Om en arvinge dör utan att någonsin fatta beslut, övergår rätten att acceptera eller avsäga sig till deras egna arvingar (artikel 1006).

Låta banken återta fastigheten

Banken försäljer genom tvångsmäkling och fastigheten går till auktion på den officiella BOE-portalen. Om auktionspriset inte täcker skulden, återstår skillnaden, både för dödsboet och för varje arvinge som accepterat utan begränsning. Vi förklarar hur auktionspriser sätts i vår guide till dación en pago och försäljning före subasta.

Sälja den själva

För att sälja måste arvingarna först acceptera arvet, få varsin NIE, anmäla arveskatten och plusvärdeskatten, och registrera fastigheten i sina namn, allt från utlandet. Inteckningen måste då regleras från försäljningspriset. Vår guide till arveskatt i Andalucía går igenom varje steg. För arvingar utan pengar och utan intresse för fastigheten var det mycket arbete för något de ville glömma.

Vad Santina Property Solutions gjorde

Vi började med banken för att ta reda på vad som var skuldat på båda fastigheterna. Sedan sökte vi upp arvingarna.

Få tillgång till byggnaden

Mannen som byggde huskomplexet var den enda som hade tagit hand om penthousen. Han gav oss tillgång till byggnaden och lägenheten, vilket gjorde att vi kunde se vilket skick den var i och vad det skulle ta att sälja.

Hitta arvingarna

Vi fann släktingar till arvingarna som bodde i en stad nära Alhaurín, i Málagaprovisen. Genom dem kom vi i kontakt med arvingarna utomlands. Detta är den del av arbetet vi kallar heir tracing: att hitta de personer som är rättigade till en fastighet, och sedan hitta ett sätt att tala med dem.

Få arvingarna att lita på det

Arvingarna trodde inte på det först. De hade skrivit av fastigheten. Ett erbjudande som betalade av skulden och även betalade dem verkade för bra för att vara sant. Släktingarna hjälpte oss där. De stannade i mitten av samtalen tills arvingarna var redo att gå vidare.

Hur affären fungerade

Det var en trevägsaffär. En investerare som Santina arbetar med köpte båda fastigheterna: Alhaurín-penthousen och Alicante-fastigheten, som fortfarande hade en besetare boende i sig. Båda fastigheterna var i samma affär, så bankens hela position ordnades på en gång.

• Banken accepterade mindre än vad den var skyldig, och båda inteckningarna betalades av.
• Släktingen som fann arvingarna och hjälpte till att förmedla betalades för det arbetet.
• Byggaren betalades för att ha hållit fastigheten säker och för underhållet han gjort medan han väntade på arvingarna.
• Arvingarna, som trodde att allt var förlorat, gick ur det med pengar.

Ingen gick till domstol och ingen tvingades till något. Michael ledde målet tillsammans med Mickey.

Hur det slutade

Det tog drygt fyra månader från vårt första samtal med banken till affären avslutades.

Penthousen är tillbaka på marknaden genom en lokal mäklarfirma vi arbetar med i Alhaurín. En köpare har redan undertecknat reservationen och försäljningen förväntas genomföras inom de närmaste dagarna.

Alicante-fastigheten är fortfarande ett pågående projekt. Besetaren är fortfarande där, och vi arbetar på att få tillbaka den för investeraren. Vår guide till inquiokupas och att få en fastighet tillbaka förklarar hur denna process fungerar i Spanien.

Om du har ärvt en fastighet i Spanien som du inte vill ha

• Ignorera det inte. Banken kan starta 30-dagarstiden hos en notarie, och att säga inget räknas som att acceptera allt, skulder inkluderat.
• Ta reda på vad som finns på den. A nota simple från Lantmäteriet visar varje inteckning och belastning. Banken kan berätta vad som är utestående.
• Känn till dina tre alternativ. Acceptera helt och hållet, eller acceptera med en beneficio de inventario så att du aldrig kan vara skyldig mer än dödsboet är värt (artikel 1023), eller avsäga dig före en notarie. Att sälja eller ge bort din andel räknas som att acceptera (artikel 1000), så besluta först.
• Håll det säkert. I det här fallet höll nya lås, larm och en lokal person som kontrollerade byggnaden tjuvboskarna borta från lägenheten.
• Prata med banken. Här accepterade banken mindre än vad den hade fordringar på. Det kommer inte att hända varje gång, och det kan inte hända om ingen pratar med banken.

Vårt tidigare fall i Cancelada var en annan version av samma problem: ett ärvt hus med en obetald inteckning, en hyresgäst som slutade betala och tjuvboskare i de extra rummen. Och vår ärvd egendomssida täcker resten av vad som kan blockera ett arv på denna kust.

Ärvde du en egendom du inte vill ha?

Santina Property Solutions är den delen av Santina Homes som hanterar fastigheter som inte helt enkelt kan listas och säljas: obetalda inteckningar, tjuvboskare, blockerade arv och arvingar som ingen kan hitta. Santina Homes är en familjeagentskap som arbetar i Estepona sedan 1999. Om du är en arvinge utomlands med en spansk egendom du hellre skulle bli av med, berätta för oss vad du hanterar.

Vanliga fragor