Wo Ihr Geld wirklich hingeht, wenn Sie einen Neubau an der Costa del Sol kaufen

Ein Neubau an der Costa del Sol kostet mehr als den Listenpreis des Entwicklers auf zwei Wegen: oben drauf müssen Sie ungefähr weitere 12,7 Prozent für Steuern und Gebühren einplanen, 10 Prozent IVA, 1,2 Prozent Stempelsteuer, plus Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten; und versteckt darin, absorbieren Steuern und öffentliche Lasten bereits ungefähr ein Viertel dessen, was ein neues Haus auf den Markt bringt. Bei einer 800.000-Euro-Wohnung sind das über 100.000 Euro an Kosten, die nie in der Broschüre erscheinen, und das Verständnis beider Ebenen erklärt viel darüber, wie dieser Markt funktioniert, einschließlich warum neue Entwicklungen hier so aussehen, wie sie aussehen.

Was Sie oben bezahlen: Budget ungefähr 12,7 Prozent

In Andalucía trägt ein Neubau zwei Steuern mit sich, wenn Sie ihn kaufen. IVA, Spaniens MwSt., zu 10 Prozent des Kaufpreises, und Stempelsteuer, bekannt als AJD, zu 1,2 Prozent. Das sind 11,2 Prozent, bevor jemand anderes eine Rechnung sendet.

Dann kommen die Fachleute. Notargebühren und Grundbuchgebühren addieren sich typischerweise zwischen 1.000 und 2.000 Euro, und ein unabhängiger Anwalt, den wir niemals überspringen würden, berechnet normalerweise etwa 1 Prozent. Wenn Sie den Kauf finanzieren, addieren Sie eine Bankbewertung hinzu. Zusammen ist ein sinnvolles Budget etwa 12,7 Prozent zusätzlich zum Listenpreis. Bei einer 800.000-Euro-Wohnung sind das über 100.000 Euro, die nie in der Broschüre erscheinen.

Zum Vergleich: Ein Resale in Andalusien zahlt eine pauschale Grunderwerbssteuer von 7 Prozent statt IVA und AJD, ein Satz, der ab 2027 auf 6,75 Prozent sinkt, daher liegen die Zusatzkosten erheblich niedriger. Diese Spanne ist einer von mehreren Gründen, warum die Neubauprämie mehr als frischer Anstrich ist, und es lohnt sich, beide Wege abzuwägen; unsere Cancelada und La Resina Leitfäden behandeln Bereiche, in denen die beiden Optionen nebeneinander sitzen.

Was im Preis steckt: der Teil, den niemand aufschlüsselt

Die 10 Prozent IVA, die Sie beim Notar zahlen, sind nur das sichtbare Ende einer Steuerkette. Lange bevor eine Entwicklung startet, hat der Developer bereits Mehrwertsteuer auf das Land, Gebührenbescheide für kommunale Lizenzen, Planungsgebühren, Anschlussgebühren für Ver- und Entsorgung und zahlreiche kleinere Steuern in jeder Phase des Prozesses gezahlt. Unabhängige Analysen in Spanien beziffern Steuern und öffentliche Abgaben auf etwa ein Viertel des Endpreises eines Neubaus, wenn man die gesamte Kette berücksichtigt.

Hinzu kommt, was keine Steuer ist. Bebaubares Land an dieser Küste ist knapp und teuer – oft die größte Einzelposition im Budget. Die Baukosten sind seit 2020 deutlich gestiegen, bei Materialien und noch stärker bei Fachkräften, die wirklich schwer zu finden sind. Finanzierungskosten fallen für die Jahre zwischen Grundstückskauf und Übergabe an. Was am Ende übrig bleibt, die tatsächliche Marge des Developers, ist erheblich geringer als die meisten Käufer sich vorstellen.

Warum dies bestimmt, was gebaut wird

Rechnet man diese Zahlen als Developer durch, offenbart sich eine unbequeme Wahrheit: Bescheidene, mittelpreisige Projekte rentieren sich oft einfach nicht. Das Land ist zu teuer und die Fixkosten zu hoch für dünne Margen bei hohem Volumen. Was funktioniert, sind kleinere, höherwertiger ausgestattete Projekte für Käufer, die Design und Lage schätzen – darum ist das aktuelle Angebot an Neubauten an dieser Küste aktuelle Neubauentwicklungen geprägt von Boutique-Projekten: begrenzte Sammlungen von Apartments und Villen statt der ausufernden Urbanisationen von vor zwanzig Jahren.

Es ist auch der Grund, warum gut gelegener Neubau seinen Wert behält. Knappheit ist keine Marketing-Losung hier, es ist ein strukturelles Merkmal der Art, wie diese Projekte entstehen, etwas, das wir ausführlich in unserem Artikel über warum dieser Boom keine Blase ist.

Praktische Hinweise für Käufer

Ein paar Dinge, die wir jedem Neubaukunden sagen.

Erstens, planen Sie von Tag eins an die vollen 12,7 Prozent ein, damit die Abschlusskosten beim Notar nie eine unangenehme Überraschung werden. Zweitens müssen Zahlungen während der Konstruktion gesetzlich mit einer Bankgarantie oder Versicherungspolice gesichert werden; Ihr Anwalt sollte überprüfen, dass diese Garantien existieren, bevor Geld fließt, und das ist keine Formalität, die man einfach durchwinken kann. Drittens, überprüfen Sie die Lizenzstatus des Entwicklers früh. Ein Projekt mit erteilter Baugenehmigung hat ein anderes Risikoprofil als eines, das noch wartet. Und viertens, denken Sie daran, dass bei einem Neubau die Verhandlung oft nicht um den Preis geht, den Entwickler schützen, sondern um Extras: Parkplatz, Lagerung, Upgrade-Pakete, Zahlungspläne.

Keines davon sollte Sie von Neubauten abschrecken – einige der besten Immobilien an dieser Küste entstehen gerade durch dieses System, wie Atalaya Emotionzeigt. Aber Sie kaufen besser, wenn Sie die ganze Rechnung verstehen, nicht nur die Schlagzahl. Und wenn Sie jemanden haben möchten, der die Zahlen mit Ihnen bei einem konkreten Projekt durchgeht, das ist ein Gespräch, das wir jede Woche führen.

Besorgt, dass das Risiko den Einsparungen nicht wert ist? Immobilienkauf im Off-Plan-Verfahren in Spanien ist sicherer, als es sich anfühlt, sofern die oben genannten Schutzmaßnahmen vorhanden sind.

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