Occupants illégaux, une hypothèque impayée et un héritage : Comment nous avons résolu les problèmes d'une maison à Cancelada

Si vous héritez d'une propriété en Espagne, vous héritez de tout ce qui l'accompagne : l'hypothèque, les factures fiscales et celui qui y habite. Par l'intermédiaire de Santina Property Solutions, nous avons aidé un propriétaire en France qui a hérité d'une maison de ville à Cancelada, Estepona,avec les trois problèmes à la fois. Voici à quoi ressemblait la situation, pourquoi les voies évidentes n'auraient pas fonctionné, et comment tous les intéressés s'en sont mieux sortis en environ six mois.

Le cas en bref

• Propriété : une maison de ville à Cancelada, Estepona
• Propriétaire : vivant en France, a hérité la maison de son père
• Ce qui l'accompagnait : une hypothèque impayée pendant des années, des arriérés fiscaux, un locataire qui n'avait pas payé de loyer depuis dix ans, et entre 5 et 12 personnes louant des chambres à ce dernier sans la connaissance du propriétaire
• Personnes impliquées : le propriétaire, la banque, le locataire, les personnes dans les chambres et plusieurs avocats, avec Santina Property Solutions coordonnant tous les intéressés
• Comment cela s'est terminé : tout le monde est parti d'un commun accord, Santina Homes a vendu la maison, et la banque et le propriétaire ont tous deux récupéré de l'argent, le tout en environ six mois (novembre 2025 à avril 2026)

Ce que le propriétaire a hérité

Lors du décès de son père, le propriétaire vivait en France. Il a hérité d'une maison de ville à Cancelada, et avec elle un ensemble de problèmes qui s'accumulaient tranquillement depuis des années.

Une hypothèque que personne n'avait payée

L'hypothèque du père n'avait pas été payée depuis très longtemps. En Espagne, un héritier qui accepte un héritage assume ses dettes, et l'hypothèque reste inscrite contre la maison quel qu'en soit le propriétaire. Laissée seule, l'étape suivante de la banque est la saisie : une forclusion (ejecución hipotecaria) qui se termine avec la maison sur le portail officiel des enchères immobilières du BOE.

Factures fiscales déjà en cours

L'impôt sur les successions en Espagne doit être déclaré dans les six mois suivant le décès, tout comme la taxe municipale plus-value immobilière, la taxe de la mairie sur la hausse de la valeur du terrain. Si vous manquez ces délais, les majorations commencent à 1 % plus 1 % pour chaque mois complet écoulé, atteignant 15 % plus les intérêts après un an (Loi générale fiscale, article 27). En outre, l'IBI impayé (la taxe annuelle de la commune sur la propriété) reste attaché au bien immobilier lui-même. Le propriétaire était donc en retard auprès de l'administration fiscale pratiquement depuis le jour où il a hérité.

Un locataire qui avait cessé de payer

Un homme âgé avait loué la maison au père plusieurs années auparavant et y vivait toujours. Il n'avait pas payé de loyer depuis dix ans. En Espagne, c'est ce qu'on appelle un inquiokupa: quelqu'un qui est arrivé avec un bail régulier, a cessé de payer et est resté. Quand un propriétaire décède, le bail se poursuit et l'héritier devient le nouveau propriétaire. Le propriétaire avait, en effet, hérité du locataire en même temps que la maison.

Okupas dans les pièces inoccupées

Le locataire louait les pièces à entre 5 et 12 personnes à la fois. La loi espagnole sur les locations stipule qu'un locataire ne peut sous-louer que avec le consentement écrit du propriétaire, et la sous-location sans ce consentement est un motif de résiliation du bail (Loi urbaine sur les baux, articles 8 et 27). Les personnes dans ces pièces n'avaient aucun accord avec le propriétaire. La plupart des gens les appelleraient des occupants sans droit ni titre, ou okupas, bien que juridiquement leur situation soit différente de celle de quelqu'un qui s'introduit par effraction dans une maison vide.

Pourquoi les voies évidentes n'auraient pas fonctionné

Chacun de ces problèmes a une réponse juridique standard. Le problème était qu'il y en avait quatre, entrelacés, et les traiter un par un aurait signifié des années de frais avec un mauvais résultat à la fin.

Engager une action en justice contre le locataire

Une expulsion pour défaut de paiement (desahucio por falta de pago) est la voie normale. Mais les réclamations de loyer en Espagne se prescrivent après cinq ans (Code civil, article 1966), donc sur les dix ans qu'il devait, seuls les cinq derniers pouvaient être réclamés. Et un homme âgé sans revenus n'allait jamais payer ce jugement.

Cela aurait aussi été lent. Quand la personne qui vit dans un logement peut être vulnérable, le tribunal doit faire intervenir les services sociaux avant qu'une expulsion n'ait lieu, et depuis 2020, l'Espagne a à plusieurs reprises suspendu les expulsions des ménages vulnérables par décret d'urgence. Les personnes dans les pièces auraient eu besoin de procédures distinctes en plus.

Faire appel à une desokupa société de recouvrement

Beaucoup de gens, quand ils entendent le mot okupa, pensent d'abord à appeler l'une des sociétés privées "desokupa". Nous comprenons pourquoi. Mais ces sociétés n'ont aucun pouvoir juridique pour expulser quelqu'un. Et depuis avril 2025, la procédure pénale accélérée d'Espagne pour l'occupation sans droit est destinée aux personnes qui s'introduisent par effraction dans un bien, ce qui est une situation différente d'un locataire qui a laissé des gens entrer. Ici, il y avait un homme âgé qui vivait dans la maison depuis des années et un groupe de personnes louant des pièces à cet homme. La pression n'allait jamais être le bon outil, et elle aurait facilement pu aggraver les choses pour le propriétaire.

Laisser la banque procéder à la saisie

Si la banque avait saisi, la maison aurait été mise aux enchères occupée. Les propriétés occupées attirent peu d'enchérisseurs et des offres basses. Si personne n'enchérit sur une maison qui n'est pas la résidence principale du propriétaire, la banque peut la conserver pour 50 % de sa valuation (Loi de procédure civile, article 671). Toute dette restante après cela reste à la charge de l'héritier.

La vendre en l'état

Vous pouvez vendre une maison occupée et hypothéquée avec un locataire qui ne paie pas. Les seuls acheteurs sont les investisseurs qui tiennent compte des années de travail juridique et de risque. Une fois la banque payée à ce prix, il n'aurait rien resté ou presque pour le propriétaire.

Ce que Santina Property Solutions a fait

Santina Property Solutions est la partie de notre entreprise familiale qui s'occupe des propriétés qui ne peuvent pas simplement être listées et vendues : dette hypothécaire, occupation, héritages bloqués et héritiers disparus. Ce cas en avait trois sur quatre. Nous avons accepté l'affaire et sommes devenus le point de contact unique pour tout le monde : le propriétaire en France, la banque, le locataire et les personnes vivant dans les pièces. Cela semble simple, mais dans un cas comme celui-ci, c'est la majorité du travail. Chacun a son propre avocat et ses propres raisons d'attendre, et rien ne bouge tant que chaque partie attend l'autre.

Avec le propriétaire. Nous avons travaillé avec lui en France tout au long du processus. Pour un héritier à l'étranger, les documents d'héritage, les déclarations fiscales et la vente peuvent tous être signés par procuration, soit auprès d'un consulat espagnol, soit devant un notaire local avec une apostille.

Avec la banque. La banque n'avait pas été payée depuis des années et avait plus ou moins classé l'affaire. Ce que nous leur avons présenté était une arithmétique simple : la vente d'une maison vide sur le marché libre rapporterait beaucoup plus que la mise aux enchères d'une maison occupée.

Avec le locataire et les personnes dans les chambres. Nous nous sommes assis et avons discuté avec eux. Le locataire et les occupants ont chacun conclu un accord monétaire pour partir. Les accords de ce type sont mis par écrit, et l'argent est normalement versé au moment de la remise des clés, pour que personne n'ait à faire confiance à la parole d'un autre. Tout le monde est parti avec de l'argent en poche, sans ordonnance judiciaire ni expulsion.

Avec les avocats. Plusieurs avocats ont été impliqués, et du jour où nous avons pris le dossier en charge jusqu'à la vente finalisée, il a fallu environ six mois, de novembre 2025 à avril 2026. Comparez cela aux années que n'importe laquelle des procédures judiciaires ci-dessus aurait prises. Notre travail consistait à aligner tous les accords, car chacun dépendait des autres. Un acheteur ne conclura pas tant que la maison est occupée, et personne ne part tant qu'il ne sait pas avec certitude que l'argent est vraiment là.

Comment la vente a fonctionné

Une fois la maison vidée, Santina Homes l'a mise sur le marché comme n'importe quelle autre revente à Estepona. Finalement, l'acheteur était un membre de la famille Santina. Chez le notaire, la banque a été remboursée sur le prix de vente et l'hypothèque a été annulée, de sorte que l'acheteur a reçu la maison libre de dettes. Le reste est allé au propriétaire.

Un détail à connaître si vous vendez de l'étranger : comme le propriétaire réside hors d'Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à l'agence fiscale espagnole au nom du vendeur (formulaire 211). Cela compte pour l'impôt sur les plus-values du vendeur. Pour une maison héritée, cette plus-value est calculée à partir de la valeur déclarée dans l'héritage, non à partir de ce que le père avait payé à l'origine.

Comment cela s'est terminé

• La banque a récupéré de l'argent sur un prêt qu'elle pensait avoir perdu.
• Le propriétaire, qui n'avait hérité que de dettes et de problèmes, a reçu de l'argent de la vente.
• Le locataire et les personnes dans les chambres ont quitté d'un commun accord, avec de l'argent pour recommencer, et personne n'a été expulsé.
• La maison est de nouveau en service, entièrement rénovée, avec Santina Property Solutions gérant les travaux.

C'est à cela que sert Santina Property Solutions : préserver ou récupérer la valeur d'une propriété une fois que le problème sous-jacent a été résolu.

Si vous avez hérité d'une maison avec des problèmes en Espagne

1. Découvrez ce que vous héritez avant d'accepter. A nota simple du registre foncier indique chaque hypothèque et charge sur la propriété. Demandez à la banque le solde restant dû et à la mairie les IBI impayés.
2. Réfléchissez à la façon dont vous acceptez. Accepter à beneficio de inventario signifie que vous ne pouvez jamais devoir plus que ce que vaut l'héritage (Code civil, article 1023). Vous pouvez également refuser complètement l'héritage.
3. Restez attentif aux délais de six mois. L'impôt sur les successions et la plusvalía se calculent tous deux à partir de la date du décès. L'impôt sur les successions peut être prorogé de six mois si vous le demandez dans les cinq premiers ; la plusvalía peut être prolongée à un an si vous le demandez dans les six premiers.
4. Lisez le contrat de location. La date à laquelle il a été signé détermine quelle loi sur les locations s'applique et le niveau de protection du locataire.
5. Parlez à la banque avant qu'une date d'enchères ne soit fixée. Une fois qu'une saisie-vente atteint les enchères, il y a beaucoup moins de place pour convenir de quoi que ce soit.
6. Vous n'avez pas besoin d'être en Espagne. La plupart peut se faire par le biais d'un procuration.

Vous avez hérité d'une maison sur laquelle vous ne pouvez pas avancer ?

Si vous avez hérité d'une propriété sur la Costa del Sol avec des dettes, un locataire qui ne paie pas ou des personnes qui y vivent sans droit, contactez Santina Property Solutions. La première conversation est gratuite et confidentielle, sans aucune obligation.

Lectures connexes : Ce que coûte la vente d'une propriété en Espagne et En Espagne, le notaire est un témoin, non votre protecteur.

Questions fréquentes

Hérite-t-on des dettes sur une propriété en Espagne ?

Oui. Accepter un héritage signifie accepter ses dettes, y compris une hypothèque impayée et les taxes. Si vous acceptez à beneficio de inventario, vous ne pouvez jamais devoir plus que la valeur de l'héritage, et vous pouvez aussi refuser l'héritage entièrement. Décidez-le avant de signer l'acte d'acceptation.

Quelle est la différence entre un okupa et un inquiokupa?

An okupa est un squatter : quelqu'un vivant dans une propriété sans droit d'y être, souvent après y être entré alors qu'elle était vide. Un inquiokupa est un locataire qui a emménagé avec un contrat de location légal, a cessé de payer le loyer et est resté. Légalement un inquiokupa est toujours un locataire, donc la procédure est une expulsion pour loyer impayé, non les procédures utilisées pour les squatters. Ce cas avait les deux.

Un bail prend-il fin au décès du propriétaire en Espagne ?

Non. L'héritier devient le nouveau propriétaire sous le même contrat. Si le locataire a cessé de payer ou sous-loue sans permission, l'héritier a les mêmes motifs de résilier le bail que le propriétaire d'origine.

Combien de loyers impayés puis-je réclamer en Espagne ?

Les réclamations de loyers expirent après cinq ans en vertu de l'article 1966 du Code civil. Tout ce qui est plus ancien que cela ne peut généralement pas être récupéré, peu importe depuis combien de temps le locataire n'a pas payé.

Dois-je utiliser une desokupa entreprise pour évacuer les squatters ?

Ces entreprises n'ont aucun pouvoir légal pour expulser quelqu'un, et l'utilisation de pression peut se retourner contre le propriétaire. Les voies durables sont les tribunaux ou un accord écrit avec les occupants. Selon notre expérience, un accord est généralement plus rapide, moins cher et plus bienveillant pour tous les intéressés.

Puis-je vendre une propriété héritée en Espagne si quelqu'un y habite ?

Vous pouvez, mais les acheteurs seront des investisseurs qui déduisent le prix du temps et du coût de récupération de la maison. Résoudre d'abord l'occupation, idéalement par accord, est ce qui ramène le prix à la valeur du marché.

Que se passe-t-il si l'hypothèque sur une maison héritée n'a pas été payée ?

La banque peut la reprendre et l'envoyer aux enchères. Si les enchères ne couvrent pas la dette, le reste reste avec l'héritier. Convenir d'une vente avec la banque avant les enchères récupère généralement plus pour les deux parties. Vous pouvez en savoir plus sur notre aide concernant les problèmes hypothécaires et les enchères.