L'Andalousie réduit l'Impôt de Transmission à 6,75 % en 2027 : Économies pour les acheteurs de la Costa del Sol

L'Andalousie réduira son impôt de transmission sur les propriétés en revente de 7 % à 6,75 % en 2027, avec une réduction supplémentaire d'un quart de point chaque année jusqu'à ce que le taux atteigne 6 % à la fin de la législature. La Junta l'a annoncé le 24 septembre 2026 et l'inscrira dans le budget régional 2027. Sur une revente d'un million d'euros, c'est 2 500 euros de moins l'année prochaine et 10 000 euros de moins une fois que le taux atteindra 6 %. Cela s'applique uniquement aux propriétés d'occasion. Les nouvelles constructions continuent de payer 10 % de TVA plus 1,2 % de droits d'enregistrement, et rien ne change pour ceux qui complètent avant le 1er janvier 2027.

C'est toute l'histoire en un paragraphe. Le reste de cet article explique ce que cela signifie en pratique pour les personnes achetant sur la Costa del Sol : qui obtient le taux réduit, qui ne l'obtient pas, ce qu'il vaut aux prix auxquels nous vendons réellement, et s'il est une raison d'attendre.

Ce que la Junta a annoncé

Carolina España, la ministre régionale de l'économie et des finances, a exposé la mesure dans une commission parlementaire le 24 septembre, et la Junta a publié les détails le même jour. Trois choses changent, toutes à l'intérieur de l'ITP, l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales qu'un acheteur paie sur une propriété d'occasion en Espagne.

La Junta estime que le nombre de personnes qui en bénéficieront l'année prochaine est d'environ 146 500. Environ 138 000 d'entre eux proviennent de la réduction générale et environ 3 700 du plafond plus élevé du taux de 6 %. C'est la huitième réduction d'impôts régionaux depuis 2019 et la deuxième fois que ce gouvernement modifie l'ITP. En avril 2021, il a fusionné les anciennes tranches de 8, 9 et 10 % en une seule de 7 %, qui est le taux que tout le monde paie depuis.

Une chose à clarifier, car plusieurs sites le présentent déjà comme acquis. Il s'agit d'une annonce. Le projet de loi budgétaire doit parvenir au Parlement avant la fin octobre, et le vote est prévu en décembre. Le PP gouverne avec le soutien de Vox selon un pacte engageant les deux partis à adopter tous les budgets jusqu'en 2030, ce qui limite le risque politique, mais tant que la loi n'est pas publiée au BOJA, le taux reste à 7 pour cent. Si pour une raison quelconque aucun budget n'était adopté, les comptes 2026 se reconduiraient et la réduction ne prendrait pas effet le 1er janvier.

Ce que vous économisez aux prix de la Costa del Sol

Les exemples en première page de la presse espagnole utilisent des maisons à 200 000 et 300 000 euros. Presque rien de ce que nous vendons Marbella, Benahavís or Estepona n'est tarifé de cette façon, voici donc le même calcul avec les chiffres qui importent ici. Ceux-ci supposent que vous payez le taux général et que votre prix est égal ou supérieur à la valeur de référence du Catastro, sur laquelle la taxe est calculée si elle est plus élevée.

Mise en regard du coût total d'achat, l'étape 2027 est modeste. Une revente en Andalousie coûte actuellement environ 8,5 pour cent en sus du prix une fois ajoutés les frais de mutation, d'avocat, de notaire et d'enregistrement, chiffre que nous détaillons dans notre article sur le vrai coût d'achat ici. À partir de 2027, cela devient environ 8,25 pour cent. Lorsque le taux atteint 6 pour cent, c'est environ 7,5 pour cent, moment où le changement commence à représenter de véritables économies sur une villa.

Qui bénéficie vraiment des taux réduits

Les taux à 6 pour cent et 3,5 pour cent s'appliquent uniquement à une vivienda habitual, la maison dans laquelle vous vivez en tant que résidence principale. C'est le détail que la plupart de nos clients internationaux rencontrent. Si vous achetez une résidence de vacances, un investissement locatif ou une base que vous utilisez une partie de l'année en vivant à l'étranger, vous payez le taux général quel que soit le prix. Relever le plafond de 150 000 à 200 000 euros ne change rien pour ces acheteurs.

Là où cela compte vraiment, c'est pour les personnes qui s'installent définitivement. Un couple s'installant en Espagne, s'inscrivant comme résidents et achetant un appartement de 190 000 euros à Estepona ou Manilva pour y vivre paierait 6 pour cent au lieu de 7 pour cent sous le nouveau plafond, soit 1 900 euros. Pour un acheteur de moins de 35 ans faisant de même, le taux à 3,5 pour cent s'appliquerait jusqu'à 200 000 euros. Dans les deux cas, un garage ou une chambre forte acheté avec le logement compte pour le plafond, et pour un couple marié ou enregistré, il suffit que l'un des deux remplisse la condition.

Indépendamment de l'ITP, la Junta investit également 25 millions d'euros supplémentaires dans son régime de garantie hypothécaire pour les acheteurs jusqu'à 40 ans, couvrant des logements jusqu'à environ 295 000 euros, ou 354 000 avec une classe énergétique A ou B. Il nécessite la résidence andalouse, donc c'est pour les personnes qui s'installent ici, pas pour les acheteurs de résidences secondaires.

Ce qui ne change pas

Les constructions neuves. Un logement acheté auprès d'un promoteur est soumis à la TVA, non à l'ITP, donc la réduction ne s'y applique pas. Vous payez toujours 10 pour cent d'IVA plus 1,2 pour cent de droit AJD, environ 12,7 pour cent au total une fois les frais ajoutés. Nous détaillons chaque ligne de cela dans où va votre argent pour une construction neuve. L'écart entre les deux solutions s'élargit légèrement à partir de 2027, ce qui est un facteur supplémentaire à peser lorsqu'une revente et un bien en avant-projet concurrencent le même budget. Notre stock actuel de constructions neuves est disponible ici si vous voulez comparer.

La valeur de référence. Depuis 2022, l'ITP est calculée sur le montant le plus élevé entre le prix que vous payez et le valor de referencia du Catastro. Un taux inférieur appliqué à une base plus élevée peut quand même vous surprendre chez le notaire. Demandez à votre avocat de vérifier la valeur de référence avant de signer quoi que ce soit, comme nous l'expliquons dans les quatre vérifications qui décident si vous devez acheter.

Impôt sur la fortune et droits de succession. L'Andalousie maintient son abattement de 100 pour cent sur l'impôt sur la fortune et son exonération quasi-totale sur les successions entre proches. Aucune des deux ne fait partie de cette annonce. Notre guide des impôts fonciers en Andalousie couvre les deux.

La taxe de 100 pour cent sur les acheteurs non-UE. Les clients nous posent cette question chaque semaine. Le projet de loi que le PSOE a déposé en mai 2025 n'a jamais été débattu au Congrès, et en mars 2026 il a été rapporté comme bloqué faute de soutien. Ce n'est pas la loi, et la réduction andalouse en est complètement distincte. Si cela change un jour, nous vous le signalerons ici.

Comment l’Andalousie se compare au reste de l’Espagne

L’impôt de transfert est fixé région par région, et l’écart est considérable. Voici le taux général applicable à un bien revente dans les régions que les acheteurs internationaux comparent le plus souvent à la Costa del Sol, et le coût pour chacune sur un achat de 1 million d’euros.

Deux points se distinguent. Le premier est que l’Andalousie est déjà dans la moitié bon marché du tableau et se dirige vers le haut. Une fois que le taux atteint 6 %, il égale celui de Madrid, la seule grande région qui est moins chère aujourd’hui. Le second est l’orientation observée ailleurs. La Catalogne a augmenté ses taux en 2025 et a ajouté un taux de 20 % pour les gros propriétaires. Valence facture toujours 9 % après une baisse de 10 % cet été. Les Baléares taxent une villa de 2 millions d’euros à Majorque à un taux moyen bien au-delà de la dizaine. L’Andalousie est la seule parmi les grandes régions côtières ayant un plan publié pour continuer à réduire.

Pour le type de bien que nous vendons, l’écart représente de l’argent réel. Une villa de 1,5 million d’euros paie environ 165 000 euros d’impôt de transfert en Catalogne et 145 000 en Valence. En Andalousie à partir de 2027, elle paie 101 250, et 90 000 une fois le taux à 6 %. C’est le prix d’une rénovation complète de la cuisine et des salles de bains, économisé uniquement sur l’impôt, comparé à l’achat de la même maison près de Barcelone.

Pourquoi cela fait de la Costa del Sol le meilleur choix

L’impôt de transfert n’est que le premier chiffre. Ceux qui suivent sont là où l’Andalousie prend encore plus d’avance. La région rembourse 100 % de l’impôt sur la fortune, de sorte qu’un résident disposant d’un bien de 3 millions d’euros ne paie aucun impôt régional sur la fortune, alors que la Catalogne, Valence et les Baléares le facturent chaque année. L’héritage entre parents, enfants et conjoints est presque totalement exonéré. Madrid offre un traitement similaire, c’est pourquoi tant d’argent espagnol s’y trouve, mais Madrid est à 500 kilomètres d’une plage. La Costa del Sol est le seul endroit en Espagne où vous bénéficiez de la position fiscale de Madrid et de la Méditerranée en même temps.

Il y a ensuite ce que l’argent vous permet d’acheter. L’aéroport de Málaga dispose de vols directs vers la plupart du nord de l’Europe toute l’année, ce que la Costa Blanca et les îles ne peuvent pas offrir en hiver. La côte entre Sotogrande et Marbella compte la plus grande concentration de parcours de golf d’Europe, une série constructions neuves que les îles ne peuvent tout simplement pas construire en raison de contraintes foncières, et des écoles internationales de Sotogrande à Marbella. Les prix au mètre carré à Marbella et Benahavís restent inférieurs à Ibiza et au centre de Majorque pour des biens comparables, et bien inférieurs à la côte de Barcelone pour une villa avec piscine. Nous sommes partial, nous sommes ici depuis 1999, mais le tableau fiscal ci-dessus n’est pas notre opinion. Il est publié par les régions elles-mêmes.

Si vous hésitez entre ici et une autre côte, commencez par la région qui correspond à votre style de vie, et nous placerons le coût complet après impôt d’un bien spécifique à côté de tout ce que vous envisagez ailleurs.

Devriez-vous attendre janvier pour acheter ?

Notre réponse honnête est non, et nous disons cela sachant que cela ne nous coûte rien de part et d'autre. Sur un achat d'un million d'euros, la baisse de 2027 vaut 2 500 euros. Les prix des biens d'occasion en Andalousie ont augmenté de 14% au cours de l'année écoulée, ce qui représente près de 30 000 euros sur le logement moyen, selon les chiffres rapportés par El Correo de Andalucía le jour de l'annonce. Sur les villas et appartements que nous gérons, l'augmentation en termes de trésorerie est bien plus importante que cela. Trois mois de mouvement de prix, ou perdre la maison que vous vouliez au profit d'un autre acheteur, l'emporte sur un quart de point de nombreuses fois. Si vous avez trouvé la bonne propriété, l'économie d'impôt n'est pas la raison de repousser.

Le moment où il est pertinent d'avoir une conversation avec votre avocat, c'est si un achat se terminerait naturellement dans les derniers jours de décembre de toute façon. L'impôt est prélevé au taux en vigueur le jour du transfert, ce qui signifie en pratique la date de l'escritura, donc un acte signé le 2 janvier devrait bénéficier de 6,75% tandis qu'un acte signé le 30 décembre paie 7%. C'est notre lecture de la règle générale, puisque la Junta n'a pas encore publié de formulation de transition. Un contrat d'achat privé signé en décembre avec conclusion en janvier ne fixe pas en soi l'ancien taux. Demandez à votre avocat de confirmer la position une fois la loi budgétaire publiée. Nous travaillons avec des avocats indépendants, pas le notaire, précisément pour ce type de question.

Pour les acheteurs à 6%, les calculs changent. Pour arriver là, il faut trois budgets annuels supplémentaires, chacun nécessitant son propre vote, et le gouvernement n'a engagé que l'objectif final, pas les années intermédiaires. Personne ne devrait planifier un achat autour de 2030.

Ce que nous ferons avec cela

À partir du jour où le taux est publié, nous mettrons à jour chaque calcul de coûts sur ce site, y compris notre guide d'achat et les exemples travaillés dans les articles liés ci-dessus. Si vous pesez une revente contre une construction neuve, ou essayez de déterminer votre budget de recherche réel après les frais, commencez par la région puis discutez avec nous. Nous calculerons les chiffres réels sur la propriété réelle, y compris la valeur de référence, avant que vous ne fassiez une offre.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'impôt de transmission en Andalousie en 2027 ?

6,75 % sur les propriétés en revente, en baisse par rapport à 7 %, si le budget régional de 2027 est approuvé comme annoncé. La Junta prévoit une réduction supplémentaire d'un quart de point chaque année jusqu'à ce que le taux atteigne 6 %.

Quand le taux de 6,75 % commence-t-il ?

L'intention est le 1er janvier 2027. Le projet de loi budgétaire est soumis au Parlement andalou avant la fin octobre 2026 et devrait être approuvé en décembre. Jusqu'à sa publication, le taux reste à 7 %.

La réduction s'applique-t-elle aux nouvelles constructions ?

Non. Les nouvelles constructions achetées auprès d'un promoteur paient 10 % de TVA plus 1,2 % de droits d'enregistrement au lieu de l'ITP. Seuls les biens d'occasion sont concernés.

Combien un acheteur étranger économise-t-il ?

2 500 euros par million de valeur imposable en 2027, augmentant à 10 000 euros par million quand le taux atteindra 6 %. La plupart des acheteurs non-résidents paient le taux général, donc ces chiffres s'appliquent directement.

Un non-résident peut-il obtenir le taux de 6 % ou 3,5 % ?

Seulement si la propriété est leur vivienda habitual, c'est-à-dire leur résidence principale en Espagne. Les résidences de vacances et les achats d'investissement paient le taux général indépendamment du prix.

Quel taux s'applique si je signe en décembre 2026 mais la loi est déjà approuvée ?

Le taux en vigueur le jour du transfer, qui est normalement la date de l'acte. Un acte signé en décembre 2026 paie 7 %. La Junta n'a pas publié de règles de transition, donc confirmez avec votre avocat une fois la loi publiée.

La taxe de 100 % sur les acheteurs non-UE est-elle en vigueur ?

Non. Elle a été proposée en janvier 2025 et déposée comme projet de loi en mai 2025, mais elle n'a jamais été débattue ou votée au Congrès et a été signalée comme étant bloquée en mars 2026.

Vaut-il la peine d'attendre 2027 pour acheter sur la Costa del Sol ?

À notre avis, non. L'économie représente un quart de pour cent du prix, et les prix des propriétés d'occasion en Andalousie ont augmenté de 14 % au cours de la dernière année. La bonne propriété importe beaucoup plus que le moment de la fiscalité.